ENTRE :
et
____________________________________________________________________
Appel entendu le 17 mai 2006 à Winnipeg (Manitoba)
Par : l'honorable juge Campbell J. Miller
Comparutions :
____________________________________________________________________
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
JUGEMENT
L'appel de la cotisation d'impôt établie en vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu pour l'année d'imposition 1995 est rejeté, avec dépens.
Signé à Ottawa, Canada, ce 5e jour de juin 2006.
Traduction certifiée conforme
ce 28e jour d'août 2006.
Mario Lagacé, jurilinguiste
Dossier : 2004-3487(IT)G
ENTRE :
SERAFINO SPEZZANO,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
____________________________________________________________________
Appel entendu le 17 mai 2006 à Winnipeg (Manitoba)
Par : l'honorable juge Campbell J. Miller
Comparutions :
|
Avocat de l'appelant : |
Me Robert L. Tapper |
|
Avocate de l'intimée : |
Me Sharlene Telles-Langdon |
____________________________________________________________________
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
JUGEMENT
L'appel de la cotisation d'impôt établie en vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu pour l'année d'imposition 1995 est rejeté, avec dépens.
Signé à Ottawa, Canada, ce 5e jour de juin 2006.
« Campbell J. Miller »
Juge Miller
Traduction certifiée conforme
ce 28e jour d'août 2006.
Mario Lagacé, jurilinguiste
Dossier : 2004-3488(IT)G
ENTRE :
VINCENZO BUETI,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
____________________________________________________________________
Appel entendu le 17 mai 2006 à Winnipeg (Manitoba)
Par : l'honorable juge Campbell J. Miller
Comparutions :
|
Avocat de l'appelant : |
Me Robert L. Tapper |
|
Avocate de l'intimée : |
Me Sharlene Telles-Langdon |
____________________________________________________________________
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
JUGEMENT
L'appel de la cotisation d'impôt établie en vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu pour l'année d'imposition 1995 est rejeté, avec dépens.
Signé à Ottawa, Canada, ce 5e jour de juin 2006.
« Campbell J. Miller »
Juge Miller
Traduction certifiée conforme
ce 28e jour d'août 2006.
Mario Lagacé, jurilinguiste
Dossier : 2004-3489(IT)G
ENTRE :
ANTONIO SPEZZANO,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
____________________________________________________________________
Appel entendu le 17 mai 2006 à Winnipeg (Manitoba)
Par : l'honorable juge Campbell J. Miller
Comparutions :
|
Avocat de l'appelant : |
Me Robert L. Tapper |
|
Avocate de l'intimée : |
Me Sharlene Telles-Langdon |
____________________________________________________________________
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
JUGEMENT
L'appel de la cotisation d'impôt établie en vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu pour l'année d'imposition 1995 est rejeté, avec dépens.
Signé à Ottawa, Canada, ce 5e jour de juin 2006.
« Campbell J. Miller »
Juge Miller
Traduction certifiée conforme
ce 28e jour d'août 2006.
Mario Lagacé, jurilinguiste
Dossiers : 2004-3486(IT)G, 2004-3487(IT)G
2004-3488(IT)G et 2004-3489(IT)G
ENTRE :
FRANCESCO BUETI , SERAFINO SPEZZANO,
VINCENZO BUETI et ANTONIO SPEZZANO,
appelants,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
MOTIFS DU JUGEMENT
[1] En 1994, les appelants ont acheté au prix de 1 050 000 $ un bien-fonds de nature commerciale destiné à un locataire unique. Au bout de quelques mois, le locataire unique a décidé de rompre le bail. Les appelants ont demandé et ont obtenu une indemnité de 762 500 $ de la part du locataire en 1995 pour la résiliation du bail à long terme. En même temps, les appelants ont vendu le bien-fonds pour la somme de 750 000 $. Les appelants soutiennent que le paiement effectué pour la résiliation du bail l'est à titre de capital; l'intimée soutient que ce paiement est à titre de revenu. Je conclus que le paiement effectué pour la résiliation du bail est à titre de revenu.
Faits
[2] Les quatre appelants sont des personnes liées. Le 23 mars 1994, ils ont acquis un intérêt bénéficiaire dans un bien-fonds situé au 1376, avenue Grant, à Winnipeg au prix de 1 050 000 $. Ce bien-fonds était grevé d'un prêt hypothécaire de 941 047 $ contracté auprès de la société Co-Operators Life Insurance Company. Selon M. Francesco Bueti, le bien-fonds avait été acquis par les appelants en tant qu'investissement à long terme, semblable à des bons d'épargne, avec un locataire de premier choix, la société Co-Operators General Insurance Company, qui payait un loyer de 15 $ le pied carré dans le cadre d'un contrat de bail s'étalant sur plusieurs années. Le bien-fonds a été spécialement conçu et construit pour son locataire unique, la Co-Operators General. M. Bueti a clairement dit que le loyer intéressant, qui permettait de générer des rentrées nettes de fonds, était la raison de leur investissement dans ce bien-fonds.
[3] Le 8 juillet 1994, la Co-Operators General a avisé M. Bueti dans une lettre qu'elle allait donner le bien-fonds en sous-bail à Ranger Unicity Insurance. C'est ainsi que M. Bueti a su pour la première fois que son locataire voulait partir. Les appelants n'ont pas donné leur accord au sous-bail car, selon eux, Ranger n'était pas un locataire convenable pour les locaux. De plus, le loyer du sous-bail était plus bas que le loyer de 15 $ le pied carré et les appelants ne désiraient pas faire baisser l'indice de référence du marché et, par conséquent, la valeur de l'immeuble lui-même.
[4] Le 21 juillet 1994, M. Bueti a écrit une lettre aux avocats de Co-Operators General, leur indiquant que les appelants accepteraient la résiliation du bail principal contre le paiement de ce qu'il a décrit comme [TRADUCTION] « la valeur résiduelle nette de l'engagement du locataire » de 1 015 941 $. Cela représentait la valeur actuelle du loyer de Co-Operators General, la taxe foncière, les services publics et les engagements incitatifs pris envers le sous-locataire pour le reste de la durée du bail, moins les sommes dues par le sous-locataire.
[5] Jusqu'au 16 septembre 1994, Co-Operators General, dans une lettre de M. Dabolins, essayait encore d'obtenir le consentement pour le sous-bail de Ranger. Elle a confirmé aux appelants qu' [TRADUCTION] « il s'agissait là d'une sous-location et que, par conséquent, Co-Operators demeurait tenue [...] du respect de toutes les conditions, engagements et dispositions en vertu du bail » . Les appelants n'ont pas donné leur accord.
[6] Le 5 octobre 1994, le propriétaire et le locataire ont signé un bref accord de règlement selon lequel le locataire devait payer le loyer jusqu'à la fin de l'année et, en plus, il devait payer 500 000 $ au plus tard le 31 décembre 1994. Co-Operators Life[1] a envoyé une lettre à Co-Operators General le 12 octobre 1994 dans laquelle elle a écrit :
[TRADUCTION]
Nous faisons suite à la prise de connaissance de l'avis de cession particulier du bail et du loyer entre Co-Operators Life et Co-Operators General Insurance portant sur le bien-fonds ci-dessus mentionné et qui est daté du 7 juillet 1992. Tous les paiements devant être effectués au propriétaire du 1376 avenue Grant et devant tenir lieu de loyers futurs, de paiements pour des obligations découlant du bail ou de pénalités, doivent être effectués directement auprès de Co-Operators Life Insurance. Co-Operators Life affectera de tels paiements en premier lieu à tout intérêt échu et au principal du prêt hypothécaire grevant le bien, ensuite à toute pénalité découlant du paiement anticipé de cette créance et, enfin, à la réduction du principal de la dette.
[7] Toutefois, les appelants voulaient obtenir les 500 000 $ directement. En raison de ce différend, les 500 000 $ n'ont pas été payés et l'accord de règlement est demeuré sans suite.
[8] À la même époque, les appelants ont fait appel aux services de M. Chartier, un courtier en immobilier commercial de renom de Winnipeg, pour qu'il loue ou vende le bien-fonds. M. Chartier y est parvenu en dénichant un acheteur, CAW Canada, qui a fait une offre de 825 000 $ en février 1995, mais un rapport environnemental a fait échec à cette offre en avril 1995. Cependant, elle a été remplacée par une nouvelle offre de 750 000 $ en juillet 1995. Les appelants ont accepté cette dernière offre en août 1995, à condition de conclure un accord de résiliation de bail acceptable avec Co-Operators General. Le 31 août 1995, les appelants ont convenu avec Co-Operators General et Co-Operators Life de mettre fin au bail à compter du 30 septembre 1995. Le locataire s'est engagé à payer 762 500 $ et les appelants ont accepté, conformément à la cession de bail entre Co-Operators Life et le débiteur hypothécaire original, d'affecter le montant total du paiement de 762 500 $ au créancier hypothécaire, Co-Operators Life. Cela s'est passé le 30 septembre 1995.
[9] Le représentant de Co-Operator General, M. Dabolins, a témoigné que, du point de vue de la société qu'il représentait, la valeur du bien n'était pas un facteur déterminant dans l'offre de règlement : Co-Operators General voulait simplement se dégager de ses obligations stipulées dans le bail en payant le moins possible. Comme il l'a mentionné, il aurait préféré que Co-Operators General ne paye que 500 000 $ au lieu de 762 500 $.
Analyse
[10] Le litige porte sur la bonne qualification du paiement pour la résiliation du bail effectué en septembre 1995. Les appelants ont adopté deux approches pour soutenir que le paiement effectué pour la résiliation du bail était à titre de capital. Premièrement, ils ont allégué que la valeur de l'immeuble avait manifestement baissé et que le paiement était une indemnité pour une telle baisse de valeur. Deuxièmement, ils ont allégué que le bail était un bien immobilisé pour eux et que le produit de la résiliation du bail était donc un produit résultant de la vente d'une immobilisation.
[11] Cette dernière approche ne distingue pas la nature des intérêts d'un propriétaire dans l'immobilier. Les appelants n'avaient pas d'intérêts dans la tenure à bail du bien-fonds : ils étaient propriétaires du bien. Entre les mains d'un locataire, un intérêt dans un bail peut être considéré comme une immobilisation. La valeur du revenu des appelants générée par l'immobilisation, l'immeuble, peut être influencée par la nature du bail qu'ils négocient, mais il est trompeur de se référer à la position du propriétaire foncier comme étant celle du propriétaire d'un élément du capital, un intérêt dans une tenure à bail, dont il peut disposer.
[12] Les appelants ont fait valoir de nombreuses décisions où il était question de paiement pour résiliation de bail et dans lesquelles le locataire était le bénéficiaire et non pas le payeur. Comme l'a suggéré le juge Reed dans la décision Westfair Foods Limited c. Canada[2], la question dans ces causes était de savoir « si le montant est versé pour remplacer un bien immobilisé ou un revenu. »
[13] Bien que cela ait été dans un contexte différent - le contexte où le bénéficiaire détient un intérêt dans la tenure à bail en tant que locataire - en réalité, la question renvoie au principe de la substitution. Dans l'affaire R. Reusse Construction Co. Ltd. c. Canada[3], une affaire où le propriétaire était le bénéficiaire d'un paiement effectué par le locataire, le juge Bonner a cité la décision Cie des chemins de fer nationaux du Canada c. Canada[4] en posant la question : « le paiement avait-il pour objet de remplacer un capital ou un revenu [?] » . Le juge Strayer dans la décision CFN a également demandé : « et, que l'on puisse ou non déterminer avec certitude cet objet, ce paiement a-t-il eu pour effet de remplacer un capital ou un revenu? » .
[14] L'avocat des appelants a mis l'accent sur le devoir d'envisager à la fois l'objet et l'effet du paiement.
[15] L'intimée soutient qu'aucune décision ne m'a été soumise dans laquelle il a été reconnu que le paiement d'un locataire à un propriétaire a été fait à titre de capital. Et ce, pour de bonnes raisons. L'intimée se fonde sur le principe de la substitution pour soutenir que le paiement pour la résiliation du bail effectué par le locataire au profit des appelants dans la présente affaire représente clairement un remplacement de revenus. L'intimée se réfère à :
[TRADUCTION]
(i) la réponse des appelants du 21 juillet 1994 à l'avocat du locataire, dans laquelle ils calculent les obligations du locataire, soit essentiellement le paiement du loyer, moins le recouvrement du sous-loyer, et demandent ce montant à titre d'indemnité pour résignation du bail;
(ii) M. Dabilons a témoigné que Co-Operators General ne se préoccupait pas de la valeur de l'immeuble, mais simplement de pouvoir se déroger à ses obligations en vertu du bail en payant le moins possible;
(iii) l'accord de résiliation du bail lui-même ne mentionnait aucun montant payé à titre de capital;
(iv) l'accord de cession de bail conclu avec Co-Operators Life autorisait cette dernière à recevoir l'argent versé à titre de loyer conformément au bail. À la suite d'un tel accord, Co-Operators Life a reçu le montant total du paiement.
[16] Ces éléments m'amènent à conclure que le paiement en résiliation du bail remplaçait l'obligation de payer le loyer stipulée dans le bail et, de ce fait, il est effectué à titre de revenu. Toutefois, je veux répondre aux arguments des contribuables sur l'objet et l'effet. Je suis convaincu que l'objectif du locataire lorsqu'il a effectué le paiement n'avait rien à voir avec le fait de maintenir la valeur du bien pour le compte du propriétaire. Cette position ressort clairement du témoignage de M. Dabilons.
[17] Je suis également convaincu que l'objectif des appelants était de recouvrer les revenus de la location. En demandant une indemnité, les appelants cherchaient à recouvrer le loyer auquel ils avaient dû renoncer; il n'y a eu aucune preuve d'une étude comparative de la valeur du bien avant et après le départ du locataire pour suggérer que l'indemnité était basée sur une diminution de la valeur de l'immeuble.
[18] L'effet du paiement sur le locataire était de le décharger de toute future dépense de loyer. L'effet du paiement sur le propriétaire comportait deux volets : l'effet évident de l'indemnisation du propriétaire pour la perte des revenus du loyer; et deuxièmement, cela indemnisait le propriétaire pour la diminution de la valeur de l'immeuble. Dans la décision Reusse, le juge Bonner a estimé qu'aucun élément de preuve ne rattache « le paiement en cause à une baisse de valeur de l'immeuble plutôt qu'à aucun autre des chefs de dommages-intérêts. » . De la même façon, dans la présente affaire, un tel lien n'existe pas, même s'il existe une preuve de la diminution réelle de la valeur du bien-fonds. Les appelants ont acheté le bien-fonds 1 050 000 $ et, quelques mois plus tard, ils l'ont vendu 750 000 $, ce qui révèle une diminution de la valeur de 300 000 $. Cependant, ce fait mis à part, qu'est-ce qui lie le paiement à cette diminution de la valeur? Rien. Il va sans dire que la perte d'un locataire unique de premier choix, dans un immeuble conçu pour un locataire unique dans un marché où de tels locataires sont difficiles à attirer, pourrait avoir un effet sur la valeur de l'immeuble. Ce serait l'effet et c'est la raison pour laquelle je reconnaîtrais que l'un des effets du paiement était l'indemnisation pour la diminution de la valeur. Quoiqu'il en soit, si le seul effet du paiement était d'indemniser les appelants pour la diminution de la valeur de l'immeuble, alors le paiement n'aurait été que de 300 000 $, soit le montant de la diminution réelle de la valeur de l'immeuble, si on se fie au prix de vente de 750 000 $ payé par CAW Canada, un acheteur sans lien de dépendance. Non, l'effet du paiement allait au-delà de cela. Ainsi, alors que l'avocat des appelants soutient que je dois prendre en compte l'effet du paiement, je n'ai pas été convaincu que l'indemnité pour la baisse de valeur était le seul effet et je n'ai pas été convaincu que tel était l'objet. En raison des circonstances, je conclus que le paiement est, conformément au principe de substitution, effectué à titre de revenu et non pas à titre de capital.
[19] J'ai émis un scénario possible aux deux avocats et c'est le suivant : selon l'idée de deux effets liés au paiement, est-ce que l'une des deux parties envisagerait la possibilité que les premiers 300 000 $ du paiement seraient à titre de capital puisqu'ils ont rétabli la valeur du bien-fonds à sa juste valeur marchande en tant qu'immeuble occupé par un locataire unique et le solde à titre de revenu comme indemnité pour le loyer auquel les appelants avaient renoncé. Aucune des parties n'y a souscrit, ce qui, à mon avis, était un règlement logique et acceptable; ainsi, je ne continuerai pas plus loin dans cette voie, mais je déciderai sur la base du critère du tout ou rien exigé par les deux parties.
[20] Les appels des appelants sont rejetés avec un seul mémoire de frais accordé à l'intimée.
Signé à Ottawa, Canada, ce 5e jour de juin 2006.
« Campbell J. Miller »
Juge Miller
Traduction certifiée conforme
ce 28e jour d'août 2006.
Mario Lagacé, jurilinguiste
NUMÉROS DES DOSSIERS DE LA COUR : 2004-3486(IT)G,
2004-3487(IT)G,
2004-3488(IT)G
et 2004-3489(IT)G
INTITULÉ DE LA CAUSE : FRANCESCO BUETI, SERAFINO SPEZZANO, VINCENZO BUETI, ANTONIO SPEZZANO ET SA MAJESTÉ LA REINE
LIEU DE L'AUDIENCE : Winnipeg (Manitoba)
DATE DE L'AUDIENCE : le 17 mai 2006
MOTIFS DU JUGEMENT PAR : l'honorable juge Campbell J. Miller
DATE DU JUGEMENT : le 5 juin 2006
COMPARUTIONS :
|
Avocat des appelants : |
Me Robert L. Tapper |
|
Avocate de l'intimée : |
Me Sharlene Telles-Langdon |
AVOCATS INSCRITS AU DOSSIERS :
Pour l'appelant :
Étude : Tapper Cuddy LLP
Pour l'intimée : Me John H. Sims, c.r.
Sous-procureur général du Canada
Ottawa, Canada
[1] Pièce A-1, Recueil conjoint de documents, onglet 22.
[2] 91 DTC 5073 (C.F. 1re inst.), n ° T-1972-89, 19 décembre 1990, [1990] A.C.F. n ° 1154.
[3] [1999] A.C.I. n ° 181 (C.C.I.), n ° 97-125(IT)G, 11 février 1999.
[4] [1988] 2 C.T.C. 111 (C.A.F.), n ° T-98-85, 8 juin 1988, [1988] A.C.F. n ° 524.