[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
Dossier : 2002-2913(IT)I |
ENTRE : |
STEVE ZABCHUK, |
appelant, |
et |
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SA MAJESTÉ LA REINE, |
intimée. |
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Appels entendus le 25 mars 2003 à Ottawa (Ontario).
Devant : L'honorable juge Lucie Lamarre |
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Comparutions : |
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Pour l'appelant : |
L'appelant lui-même |
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Avocate de l'intimée : |
Me Joanna Hill |
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JUGEMENT
Les appels des cotisations établies en vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu pour les années d'imposition 1998 et 1999 sont rejetés.
Signé à Ottawa, Canada, ce 11e jour d'avril 2003.
« Lucie Lamarre » |
J.C.C.I.
Traduction certifiée conforme
ce 23e jour de février 2005.
Yves Bellefeuille, réviseur
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
Référence : 2003CCI260 |
Date : 20030411 |
Dossier : 2002-2913(IT)I |
ENTRE : |
STEVE ZABCHUK, |
appelant, |
et |
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SA MAJESTÉ LA REINE, |
intimée. |
MOTIFS DU JUGEMENT
Le juge Lamarre, C.C.I.
[1] Les appels des cotisations établies par le ministre du Revenu national (le « ministre » ) en vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu (la « Loi » ) pour les années d'imposition 1998 et 1999 de l'appelant sont rejetés.
[2] Dans le calcul de son revenu pour les années en litige, l'appelant a réclamé des pertes de location nettes de 11 875 $ pour 1998 et de 24 571 $ pour 1999. Ces pertes ont été refusées par le ministre.
[3] Il est admis qu'en novembre 1989, l'appelant a acheté un immeuble résidentiel, composé de deux logements indépendants et d'un sous-sol, pour la somme de 190 000 $. L'appelant a financé l'achat de l'immeuble à l'aide d'une première hypothèque de 142 500 $ et d'une seconde hypothèque de 27 500 $. L'appelant a acheté l'immeuble avec l'intention d'en faire sa résidence principale et de louer les logements qu'il n'occuperait pas, pour recouvrer une partie de ses frais.
[4] Au départ, l'appelant a emménagé dans le sous-sol et a loué les deux logements indépendants. La preuve relative au loyer qu'il exigeait au début n'est pas claire. Dans son témoignage, l'appelant a déclaré que le loyer était initialement de 400 $ par mois par logement, bien que le logement situé au rez-de-chaussée fût un appartement de deux chambres à coucher qui donnait accès à la salle de lavage située au sous-sol, tandis que le logement à l'étage n'avait qu'une chambre à coucher et ne donnait pas accès à la salle de lavage. Logiquement, la location des deux logements aurait dû rapporter un revenu de location brut de 9 600 $ par année. Toutefois, de 1990 à 1996, l'appelant a déclaré un revenu de location brut variant entre 10 100 $ et 10 960 $. Il a mentionné que, durant ces années, il louait également le garage.
[5] À compter de 1997 et par la suite, l'appelant a loué le logement du rez-de-chaussée à la petite amie de son fils (la « petite amie » ), qui venait de donner naissance à un enfant, qui était le petit-fils de l'appelant. Il semble que le fils de l'appelant, qui avait des problèmes de drogue, n'ait pas emménagé avec sa petite amie. Au cours des mêmes années, le logement à l'étage était loué à des parents ou à des amis de la petite amie. Encore une fois, la preuve relative au loyer que l'appelant exigeait de ces nouveaux locataires n'est pas claire. L'appelant a témoigné qu'il exigeait 450 $ par mois pour chaque logement et que les locataires devaient payer leur facture d'électricité. Le revenu de location brut aurait donc dû être de 10 800 $; pourtant, l'appelant a déclaré un revenu de seulement 7 600 $ en 1998, et aucun en 1999.
[6] L'appelant a témoigné qu'il ne pouvait pas hausser le loyer car les comptes d'électricité étaient trop élevés pour les locataires. Il a également déclaré qu'il aurait été incapable de trouver des locataires prêts à payer plus cher, puisque des travaux de construction étaient en cours dans la rue devant l'immeuble et que ceux-ci ont duré au moins deux ans.
[7] L'appelant a également témoigné qu'il finançait la petite amie de son fils en payant ses comptes d'électricité et l'épicerie pour son petit-fils et pour elle et en achetant des vêtements pour son petit-fils. La petite amie permettait à l'appelant d'avoir accès à la salle de lavage et celui-ci visitait son petit-fils et la petite amie régulièrement.
[8] En 1999, l'appelant est passé du chauffage électrique au chauffage au gaz. Il a donc installé une nouvelle fournaise et des conduits. Il n'a pas augmenté le loyer à la fin des travaux en 1999. La preuve n'est pas claire quant au moment, après 1999, où l'appelant a dit à la petite amie qu'il allait augmenter son loyer. Il semble que la petite amie serait partie après avoir été informée de ce fait et aurait coupé tous les ponts avec l'appelant. À cette époque, l'appelant a emménagé dans le logement du rez-de-chaussée et a commencé à louer le sous-sol pour un loyer de 600 $ par mois. Il a réaménagé le logement du rez-de-chaussée et a commencé à le louer en juillet 2002, pour un loyer de 1 000 $ par mois. Au même moment, il a commencé à exiger un loyer de 650 $ par mois pour le logement à l'étage. Les parents ou les amis de la petite amie ont accepté de payer ce nouveau loyer de 650 $, mais ils ne l'ont payé que pendant trois mois et sont ensuite déménagés. L'appelant, qui habitait ailleurs pendant ces trois mois, a alors emménagé dans le logement à l'étage.
[9] L'appelant admet que le revenu de location brut a diminué à compter de 1996, au moment où la petite amie a emménagé. Ce n'est qu'en 2002, après que le logement du rez-de-chaussée ait été réaménagé et qu'il ait été loué à des tiers, que le revenu de location brut a augmenté. L'état des loyers immobiliers produit avec la réponse à l'avis d'appel démontre clairement qu'en 1998 et en 1999, les taxes foncières et les frais d'intérêt étaient deux fois plus élevés que le revenu de location brut (en supposant que le revenu de location annuel pour ces années était de 7 600 $).
[10] Selon la Cour, l'activité de location n'était pas exercée en vue de réaliser un profit, mais constituait plutôt une démarche personnelle.
[11] En effet, la Cour conclut que l'intention première de l'appelant pour les années en litige n'était pas de réaliser un profit de ses activités de location. Sa motivation principale était d'accommoder la petite amie de son fils et ses amis ou parents plutôt que de rechercher un profit. Cette opinion est étayée par le fait que, aussitôt que la petite amie et le fils de celle-ci ont emménagé, suivis des parents ou amis de la petite amie, le revenu de location a baissé de façon importante. Dès que la petite amie est déménagée, le revenu de location a augmenté. Pendant les années en litige, les dépenses de l'appelant excédaient son revenu de location. De l'avis de la Cour, l'entreprise n'était pas exploitée d'une manière suffisamment commerciale pour qu'elle soit considérée comme une source de revenu pendant ces années. En conséquence, l'appelant n'a pas le droit de réclamer ses pertes de location. (Voir l'affaire Stewart c. Canada, [2002] CSC 46, [2002] 2 R.C.S. 645, paragraphe 50 et suivants.)
[12] Les appels sont rejetés.
Signé à Ottawa, Canada, ce 11e jour d'avril 2003.
« Lucie Lamarre » |
J.C.C.I.
Traduction certifiée conforme
ce 23e jour de février 2005.
Yves Bellefeuille, réviseur