Date: 20001011
Dossiers: 2000-353-IT-I, 2000-355-IT-I
ENTRE :
ERNESTO OXCIANO et VIOLETA OXCIANO,
appelants,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
Motifs du jugement
Le juge Rip, C.C.I.
[1] Ernesto Oxciano et Violeta Oxciano ont interjeté appel à l'encontre des cotisations d'impôt sur le revenu, pour les années 1995 et 1996, dans lesquelles ont été rejetées leurs demandes de déduction pour des pertes découlant de la location de propriétés. Les appels ont été entendus sur preuve commune. Mme Oxciano a témoigné en son propre nom et en celui de son époux.
[2] En 1988, M. et Mme Oxciano ont fait l'acquisition d'un terrain à Delta, en Colombie-Britannique, et ont achevé la construction d'une maison sur cette propriété (" propriété de Delta ") au cours du mois de mai 1989. Ils ont par la suite emménagé dans leur maison. Vers la fin de 1989, les appelants ont commencé les finitions du sous-sol de leur maison afin d'y aménager une chambre à coucher, une salle de bain ainsi qu'une petite cuisine. Le sous-sol est devenu disponible pour la location en juillet 1990, quoiqu'il a été loué en deçà du prix du marché jusqu'en 1996 à la mère de M. Oxciano. En 1996, l'appartement a été loué à un étranger pour environ 600 $ à 650 $ par mois.
[3] En 1995 et en 1996, l'appartement de la propriété de Delta a rapporté des revenus de location nets respectifs de 632 $ et de 6 196 $. Le ministre du Revenu national (le " ministre ") ne remet pas en question la viabilité commerciale de la propriété de Delta. Il remet toutefois en question la viabilité d'un bien locatif dont les appelants ont fait l'acquisition à Maple, en Ontario, au nord de Toronto, en 1994 (" propriété de Maple "). En produisant leurs déclarations de revenus pour chacune des années visées par les appels, les Oxciano ont préparé un état des revenus et ont combiné les revenus bruts des propriétés de Delta et de Maple, dont ils ont déduit le total des dépenses de chacune des deux propriétés. Cela a entraîné une perte. La perte était uniquement attribuable à la propriété de Maple et a été affectée à chacun des appelants en parts égales. Le ministre a entre autres refusé que les appelants réduisent leurs revenus de la propriété de Delta en déduisant les pertes de la propriété de Maple.
[4] Le coût de la propriété de Maple était de 175 900 $ et a été financé à l'aide d'une hypothèque sur la propriété de 152 505 $, selon un taux d'intérêt de 8,95 p. 100 pour un terme de cinq ans, et d'une hypothèque de 65 000 $ sur la propriété de Delta, selon un taux d'intérêt de 7,25 p. 100 pour cinq ans. Chaque hypothèque comportait un terme de cinq ans. La propriété comprenait trois chambres à coucher, un sous-sol non aménagé et un garage simple. L'argent emprunté en excès du prix d'achat a été utilisé afin d'améliorer la propriété et d'acheter du mobilier et des luminaires.
[5] Selon le témoignage de Mme Oxciano, la propriété de Maple a été achetée pour être louée aux étudiants fréquentant l'Université York, à Toronto. Chacun des trois étudiants avait sa propre chambre et partageait le reste de la maison. En février 1996, à un moment où les trois chambres à coucher n'étaient pas toutes louées, les appelants ont transformé le sous-sol de la propriété en aménageant deux chambres supplémentaires.
[6] Pendant toute la période pertinente, la fille de M. et de Mme Oxciano, Katherina, fréquentait l'Université York comme étudiante à temps plein. Elle gérait également la propriété de Maple. Elle a fait paraître des annonces de location sur le campus de l'Université York et dans les journaux locaux du voisinage. Elle a vécu de façon sporadique dans la propriété Maple au cours de l'année 1996, lorsque les chambres de la propriété n'étaient pas toutes louées. Elle avait sa propre chambre à l'une des résidences de l'université et passait également du temps à la résidence de l'un de ses oncles, à Toronto.
[7] En 1995, les appelants ont loué des chambres à des étudiants pour un terme de huit mois et pour 325 $ par mois. Des chambres étaient disponibles pour la location pendant les quatre mois de la période estivale pour le même montant. Katherina a affiché des annonces au parc d'attractions Wonderland, au nord-ouest de Toronto, afin de louer les chambres disponibles pendant l'été. Mme Oxciano a déclaré qu'elle déterminait le montant mensuel de la location dans le secteur de la propriété de Maple en " vérifiant les prix du marché dans les journaux ".
[8] Selon les hypothèses de fait de l'intimée, la propriété de Maple n'était pas située près d'un quelconque réseau de transport public; Mme Oxciano s'est rappelé qu'il y avait une ligne d'autobus " tout près ". Elle a également déclaré que la propriété était à " cinq minutes de voiture de l'Université York ". Elle n'a pas vérifié les dires de l'agent immobilier qui lui avait vendu la propriété, selon lesquels éventuellement un réseau de transport public desservirait le lotissement de la propriété de Maple.
[9] Mme Oxciano a témoigné à l'effet qu'elle et son mari croyaient qu'ils pourraient faire de l'argent avec la propriété de Maple; ils croyaient que louer à des étudiants était une bonne idée. Si quelque problème que ce soit devait survenir en regard de la propriété, des membres de la famille vivant à Toronto avaient accepté de s'occuper de la propriété.
[10] En ce qui a trait à la propriété de Maple, les appelants ont déclaré pour l'année 1994 des revenus de location bruts de 3 400 $ et des dépenses de 19 594 $.
[11] En 1995, les appelants ont loué deux chambres à coucher de la propriété de Maple et ont indiqué des dépenses de 29 600 $ de cette propriété dans le cadre du calcul de leur déclaration de revenus pour ladite année. Les revenus issus de la propriété de Maple étaient de 6 950 $. La dépense la plus importante provenait des intérêts de l'hypothèque, de 17 627 $. Les autres dépenses excédant 2 000 $ étaient liées au mobilier et aux luminaires (2 778 $), aux factures d'électricité, de câblodistribution et de gaz (2 027 $) et à l'impôt foncier (2 974 $).
[12] Les dépenses relatives à la propriété de Maple ont augmenté à 31 279 $ en 1996 alors que les revenus étaient de 3 125 $. La dépense la plus importante provenait encore des intérêts de l'hypothèque, de 19 742 $. Les appelants ont loué deux chambres en 1996, d'août et de septembre à la fin de décembre. Il appert que quelques locataires étaient dans l'incapacité de payer leur loyer.
[13] Au cours des deux années suivantes, la propriété de Maple a continué à perdre de l'argent. En 1997 et en 1998, les appelants, lors du calcul de leurs revenus fonciers, ont indiqué des pertes respectives de 12 711 $ et de 6 683 $. Encore une fois, les pertes étaient attribuables à la propriété de Maple. Les pertes ont continué en 1999, lorsque les appelants ont déclaré l'installation d'une nouvelle fournaise dans la propriété de Maple à titre de dépense courante.
[14] Au moment du procès, les appelants ont cessé de louer à des étudiants et louent maintenant à des " travailleurs adultes ". Les appelants, depuis, ont également négocié un taux d'intérêt plus bas pour l'hypothèque de la propriété de Maple.
[15] Les dépenses déclarées par les appelants peuvent avoir été exagérées, puisqu'elles incluaient le coût des immobilisations. Par exemple, une nouvelle fournaise a été installée dans la propriété de Maple. Du mobilier et des actifs immobilisés, tels que des électroménagers et un micro-ondes, ont aussi été achetés. Il n'y a pas de ventilation quant à la portion des dépenses qui était de nature immobilière. En calculant le revenu, les appelants n'ont pas indiqué de déductions pour amortissement. (Les appelants n'ont pas réparti correctement le prix d'acquisition de la propriété de Maple en ce qui a trait aux biens foncier et immobilier.)
[16] L'intimée a présumé, lors de l'établissement de la cotisation, qu'un montant de 255,50 $ avait été déduit par chacun des appelants pour l'année d'imposition 1996, bien qu'il s'agissait d'une dépense en immobilisations. L'intimée a aussi présumé que des dépenses personnelles de 2 804,15 $ avaient été déclarées par chacun des appelants pour 1996. Ces dépenses étaient liées à la propriété de Maple. Aucune preuve n'a été produite par les appelants pour réfuter ces hypothèses.
[17] Bien entendu, la principale raison ayant motivé le refus des pertes de M. et de Mme Oxciano par l'intimée est l'opinion de cette dernière selon laquelle ils n'avaient pas d'attente raisonnable de profit de la propriété de Maple pour les années d'imposition 1995 et 1996. L'intimée soutient également que les appelants n'ont pas soumis de pièces justificatives en ce qui concerne les dépenses suivantes en 1995 et en 1996 :
1995 1996
Intérêts 9 416,20 $ 1 716,59 $
Mobilier et luminaires 2 777,59 $
Les appelants n'ont pas soulevé cette question lors de la présentation de leur preuve et de leurs arguments.
[18] Dans les motifs du jugement de la Cour suprême du Canada dans l'affaire Moldowan c. La Reine[1], le juge Dickson (tel était alors son titre) a déclaré, à la page 485 (DTC : à la page 5215) :
[...] pour avoir une " source " de revenu, le contribuable doit avoir en vue un profit ou une expectative raisonnable de profit.
L'honorable juge Dickson a ajouté ce qui suit :
[...] on doit s'appuyer sur tous les faits pour déterminer objectivement si un contribuable a une expectative raisonnable de profit. On doit alors tenir compte des critères suivants : l'état des profits et pertes pour les années antérieures, la formation du contribuable et la voie sur laquelle il entend s'engager, la capacité de l'entreprise, en termes de capital, de réaliser un profit après déduction de l'allocation à l'égard du coût en capital. Cette liste n'est évidemment pas exhaustive. Les facteurs seront différents selon la nature et l'importance de l'entreprise : [...]
[19] Dans l'arrêt Tonn c. La Reine[2], la Cour d'appel fédérale a conclu que le critère relatif à l'" expectative [ou attente] raisonnable de profit " de l'arrêt Moldowan était plus strict que les critères de l'objet commercial énoncés au paragraphe 9(1) et à l'alinéa 18(1)a) de la Loi de l'impôt sur le revenu (la " Loi ") parce qu'il devait non seulement y avoir un motif subjectif de profit, mais ce motif devait être objectivement raisonnable. Le juge Linden, au nom de la Cour, a déclaré que :
[...] le critère de l'arrêt Moldowan devrait être appliqué avec modération lorsque l'" appréciation commerciale " du contribuable est concernée, qu'aucun élément personnel n'a été établi et que le montant des déductions réclamées n'est pas contestable à première vue[3].
[20] En rendant l'arrêt Tonn, la Cour d'appel fédérale a cherché à introduire la notion de réalité commerciale dans le cadre des appels où est soulevée la délicate question de l'" attente raisonnable de profit ".
[21] Par la suite, la Cour d'appel fédérale a entendu les appels de P.G. du Canada c. Mastri[4]. Le juge Robertson a expliqué, à la page 75 (DTC : à la page 5423), que, dans l'arrêt Tonn, la Cour ne tentait pas
[...] d'établir une règle de droit selon laquelle, même s'il n'y avait aucune attente raisonnable de profit, les pertes sont déductibles d'autres sources de revenu à moins, par exemple, que l'activité productrice de revenu comporte un élément personnel. La mention que le critère de l'arrêt Moldowan devrait être appliqué " avec modération " n'est pas destinée à devenir une règle de droit, mais à être une ligne directrice fondée sur le bon sens pour les juges de la Cour de l'impôt. En d'autres termes, l'expression " avec modération " visait à expliquer que dans certains cas, par exemple, où il n'y a aucun élément personnel, le juge devrait appliquer le critère de l'attente raisonnable de profit de façon moins assidue qu'il ne l'aurait fait en présence d'un tel facteur.
Le juge Robertson a expliqué que :
L'arrêtTonn confirme simplement l'interprétation fondée sur le bon sens selon laquelle ce n'est pas aux tribunaux de faire une appréciation rétrospective de la perspicacité commerciale d'un contribuable dont l'entreprise se révèle moins rentable que prévue.
[22] Plus tard, dans l'affaire Kuhlmann c. La Reine[5], la Cour d'appel fédérale a établi qu'il incombait à la Couronne d'établir que, selon la prépondérance des probabilités, l'attente de profit était " irrationnelle, absurde ou ridicule " et qu'elle n'était donc pas raisonnable. Puisque la Couronne n'a pas réussi à se décharger de ce fardeau, les appels des contribuables ont été accueillis.
[23] Dans l'affaire Allen c. Canada [appel de Milewski][6], le ministre a rejeté certaines pertes encourues par une société en nom collectif qui ont été déduites par l'appelant, l'un des partenaires. Selon le ministre, l'appelant n'avait aucune attente raisonnable de profit en raison des emprunts importants effectués afin de financer l'investissement et les dépenses d'intérêt inhérentes. Le capital de l'emprunt devait être remboursé selon un calendrier d'amortissement de 25 ans. Aucune preuve ne suggérait que les paiements n'étaient pas ou ne seraient pas effectués selon le calendrier d'amortissement. La Cour d'appel fédérale a reconnu que la conclusion du juge Bowman de la C.C.I. (tel était alors son titre), voulant que l'investissement soit véritable, que l'on pouvait s'attendre à ce que l'ensemble de la dette soit ultimement remboursée et que l'appelant et ses partenaires auraient un investissement durable, avait satisfait au critère d'attente raisonnable de profit selon les faits de cet appel.
[24] La Cour d'appel fédérale a soutenu qu'une période d'amortissement de 25 ans n'était pas inhabituelle en regard des investissements à long terme liés à l'immobilier. Tout bien considéré, la rentabilité viendra " en temps et lieu ".
[25] En ce qui a trait aux faits en l'espèce, le ministre a reconnu que les appelants avaient une attente raisonnable de profit à l'égard de l'une des propriétés possédées, mais il en allait autrement de l'autre. La concession est venue du fait qu'un profit net avait été réalisé par les appelants avec la propriété de Delta; le ministre n'avait vraiment pas le choix. Le litige porte sur la propriété de Maple.
[26] On devrait se méfier de toujours conclure qu'il n'y a jamais d'attente raisonnable de profit dans le cas des investissements qui produisent des pertes. Je présumerais que le processus cognitif qui a eu lieu lorsque les appelants ont fait l'acquisition de la propriété de Delta s'est répété lorsqu'ils ont acquis celle de Maple. Il est vrai qu'ils vivaient en Colombie-Britannique, alors que la propriété de Maple était située en Ontario. Toutefois, les appelants avaient de la famille à Toronto, et ces personnes étaient de confiance et étaient prêtes à les aider en cas de problème. Les appelants étaient confiants lorsqu'ils ont acquis la propriété de Maple. Il n'existe absolument aucune preuve à l'effet que l'attente de profit des appelants, en regard de la propriété de Maple, ait été différente de celle concernant la propriété de Delta ou qu'elle ait été " irrationnelle, absurde ou ridicule ".
[27] En fait, les appelants ont négocié une diminution du taux d'intérêt de l'hypothèque sur la propriété de Maple. Les hypothèques initiales étaient d'une durée de cinq ans. Mme Oxciano m'a impressionné et m'a semblé être une personne qui travaille fort et dont le but est de réduire les dépenses de la propriété de Maple et de la rendre rentable. Il n'y a aucune preuve à l'effet que les appelants aient acquis la propriété afin de la revendre à profit. Il s'agit plutôt d'un investissement véritable à long terme. Je ne vois pas pourquoi ce couple aux moyens modestes ne pourrait pas " en temps et lieu " atteindre son but.
[28] Toutefois, il existe quelques problèmes en regard des dépenses effectivement encourues par les appelants. Selon une hypothèse du ministre, les appelants n'ont pas fait la preuve, au moyen de pièces justificatives, du paiement des intérêts respectifs de 9 416,20 $ et de 1 716,59 $, pour les années 1995 et 1996. Il n'y a pas non plus de pièces justificatives quant au montant de 2 777,59 $ ayant trait au mobilier et aux luminaires pour l'année 1995. Selon une autre hypothèse du ministre, les appelants avaient déduit des dépenses personnelles de 2 804,15 $ en 1996 et avaient déclaré 255,50 $ à titre de dépenses en immobilisations pour la même année.
[29] Selon les taux d'intérêt annuels des sommes empruntées afin d'acquérir la propriété de Maple, lesquelles étaient garanties par deux hypothèques, il appert que l'intérêt que les appelants avaient eu à payer en 1995 était approximativement de 18 300 $. Ils ont prétendu avoir payé 17 627 $. S'il n'avaient pas payé le montant de 9 416 $, pour lequel le ministre prétend qu'il n'existe pas de pièces justificatives, je suppose que leurs créanciers hypothécaires auraient eu à redire à leurs paiements tardifs. Le montant de 9 416 $ constitue une somme importante. Mais, d'une façon ou d'une autre, il n'existe pas de preuve.
[30] En ce qui a trait aux autres dépenses remises en question par le ministre, les appelants n'ont pas contesté le fait que les dépenses en immobilisations ou les dépenses personnelles ont effectivement été déduites. De plus, les appelant n'ont pas contesté le rejet des dépenses relatives au mobilier et aux luminaires pour l'année 1995. Par conséquent, ces montants ne devraient pas se retrouver parmi les dépenses d'exploitation de la propriété de Maple. La raison pour laquelle j'hésite à faire la même chose avec les dépenses liées aux intérêts a rapport au fait que les appelants étaient redevables aux créanciers hypothécaires quant à ces montants. Je ne peux imaginer les créanciers hypothécaires tolérant un tel défaut de paiement. Le non-paiement d'intérêts de 1 716,59, en 1996, peut ne pas avoir été remarqué.
[31] Par conséquent, les appels interjetés à l'encontre des cotisations établies pour les années d'imposition 1995 et 1996 seront admis, et les cotisations sont déférées au ministre du Revenu national pour nouvel examen et nouvelles cotisations aux motifs suivants :
les appelants avaient une attente raisonnable de profit lorsqu'ils ont acquis la propriété de Maple;
pour l'année d'imposition 1995, le montant de 2 777,59 $ (mobilier et luminaires) ne devrait pas se retrouver dans le calcul des dépenses de la propriété de Maple;
pour l'année d'imposition 1996, les montants de 255,50 $ (dépenses en immobilisations), de 2 804,15 $ (dépenses personnelles) et de 1 716,59 $ (intérêts) ne devraient pas se retrouver dans le calcul des dépenses de la propriété de Maple;
en ce qui a trait au montant des intérêts de 9 416 $ déduit dans le calcul du revenu de la propriété de Maple pour l'année 1995, les appelants doivent fournir au ministre, dans un délai de 60 jours, une preuve raisonnable selon laquelle le montant de 9 416 $ a été payé aux créanciers des appelants pour des sommes empruntées afin d'acquérir la propriété de Maple;
les appelants devraient avoir droit à des dépens, s'il y en a.
Signé à Montréal, Canada, ce 11e jour d'octobre 2000.
" Gerald J. Rip "
J.C.C.I.
Traduction certifiée conforme ce 30e jour d'avril 2001.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
Mario Lagacé, réviseur
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
2000-353(IT)I
ENTRE :
ERNESTO OXCIANO,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
Appels entendus sur preuve commune avec les appels de Violeta Oxciano (2000-355(IT)I) le 26 juin 2000 à Vancouver (Colombie-Britannique) par
l'honorable juge Gerald J. Rip
Comparutions
Représentante de l'appelant : Violeta Oxciano
Avocate de l'intimée : Me Kristy Foreman Gear
JUGEMENT
Les appels interjetés à l'encontre des cotisations établies en vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu pour les années d'imposition 1995 et 1996 sont admis, et la question est déférée au ministre du Revenu national pour nouvel examen et nouvelles cotisations aux motifs suivants :
a) les appelants avaient une attente raisonnable de profit lorsqu'ils ont acquis la propriété de Maple;
b) pour l'année 1995, le montant de 2 777,59 $ (mobilier et luminaires) ne devrait pas se retrouver dans le calcul des dépenses de la propriété de Maple;
c) pour l'année 1996, les montants de 255,50 $ (dépenses en immobilisations), de 2 804,15 $ (dépenses personnelles) et de 1 716,59 $ (intérêts) ne devraient pas se retrouver dans le calcul des dépenses de la propriété de Maple;
d) en ce qui a trait au montant des intérêts de 9 416 $ déduit dans le calcul du revenu de la propriété de Maple pour l'année 1995, les appelants doivent fournir au ministre, dans un délai de 60 jours, une preuve acceptable selon laquelle le montant de 9 416 $ a été payé aux créanciers des appelants pour des sommes empruntées afin d'acquérir la propriété de Maple;
e) les appelants ont droit aux dépens, s'il y en a.
Signé à Montréal, Canada, ce 11e jour d'octobre 2000.
|
" Gerald J. Rip " |
J.C.C.I.
Traduction certifiée conforme
ce 30e jour d'avril 2001.
Mario Lagacé, réviseur
2000-355(IT)I
ENTRE :
VIOLETA OXCIANO,
appelante,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
Appels entendus sur preuve commune avec les appels de Ernesto Oxciano (2000-353(IT)I) le 26 juin 2000 à Vancouver (Colombie-Britannique) par
l'honorable juge Gerald J. Rip
Comparutions
Pour l'appelante : L'appelante elle-même
Avocate de l'intimée : Me Kristy Foreman Gear
JUGEMENT
Les appels interjetés à l'encontre des cotisations établies en vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu pour les années d'imposition 1995 et 1996 sont admis, et la question est déférée au ministre du Revenu national pour nouvel examen et nouvelles cotisations aux motifs suivants :
b) les appelants avaient une attente raisonnable de profit lorsqu'ils ont acquis la propriété de Maple;
f) pour l'année 1995, le montant de 2 777,59 $ (mobilier et luminaires) ne devrait pas se retrouver dans le calcul des dépenses de la propriété de Maple;
g) pour l'année 1996, les montants de 255,50 $ (dépenses en immobilisations), de 2 804,15 $ (dépenses personnelles) et de 1 716,59 $ (intérêts) ne devraient pas se retrouver dans le calcul des dépenses de la propriété de Maple;
h) en ce qui a trait au montant des intérêts de 9 416 $ déduit dans le calcul du revenu de la propriété de Maple pour l'année 1995, les appelants doivent fournir au ministre, dans un délai de 60 jours, une preuve acceptable selon laquelle le montant de 9 416 $ a été payé aux créanciers des appelants pour des sommes empruntées afin d'acquérir la propriété de Maple;
i) les appelants ont droit aux dépens, s'il y en a.
Signé à Montréal, Canada, ce 11e jour d'octobre 2000.
|
" Gerald J. Rip " |
J.C.C.I.
Traduction certifiée conforme
ce 30e jour d'avril 2001.
Mario Lagacé, réviseur
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
[1] [1978] 1 R.C.S. 480 (77 DTC 5213) à la page 9
[2] [1996] 2 C.F. 73 (96 DTC 6001)
[3] Précité, à la page 103 (DTC : à la page 6013)
[4] [1998] 1 C.F. 66 (97 DTC 5420). L'affaire Mohammad c. La Reine, [1998] 1 C.F. 165 (97 DTC 5503)
[5] C.A.F., no A-981-96, 30 octobre 1998 (98 DTC 6652)
[6] C.A.F., no A-596-99, date du 26 septembre 2000, sous sa forme inédite, un appel à l'encontre d'une décision de cette cour intitulée Allen c. La Reine, C.C.I., no 97-3096 (IT)G, 12 août 1999 (99 DTC 968), rendue par le juge Bowman, C.C.I.