Jugements de la Cour canadienne de l'impôt

Date: 19980811

Dossier: 96-4188-IT-G

ENTRE :

DENIS MORNEAU,

appelant,

et

SA MAJESTÉ LA REINE,

intimée.

Motifs du jugement

Le juge P.R. Dussault, C.C.I.

[1] L'appelant conteste une cotisation pour son année d'imposition 1991 au terme de laquelle le ministre du Revenu national (le “ Ministre ”) soutient qu'il a reçu un avantage imposable de 65 000 $ de la compagnie 2541-4947 Québec Inc. (la “ compagnie ”) en invoquant le paragraphe 15(1) de la Loi de l'impôt sur le revenu (la “ Loi ”).

[2] L'avantage proviendrait de la vente, le 20 novembre 1991, par l'appelant à la compagnie, de sa résidence située au 40, rue Principale à St-Arsène (Québec) pour un prix de 150 000 $ alors que la juste valeur marchande de celle-ci n'était, selon le Ministre, que de 85 000 $.

[3] À l'époque pertinente, l'appelant était actionnaire de la compagnie et en détenait la majorité des actions comportant droit de vote. La compagnie avait été constituée pour détenir les immeubles loués à une autre compagnie fondée par l'appelant pour l'exploitation d'une entreprise de transport par camions, Transport Morneau Inc. (“ Transport Morneau ”) et dont il était également le principal actionnaire. Malgré le fait que l'appelant avait le contrôle de la compagnie, sa fille Micheline et ses deux fils Guy et André qui assuraient la relève dans la gestion de l'entreprise de Transport Morneau étaient également actionnaires de la compagnie et en détenaient les actions participantes.

[4] La résidence dont il est question est en bordure de la rue Principale (route 291) à St-Arsène (Québec). Le terrain est situé dans une zone industrielle et a une superficie de 13 112 pieds carrés. La maison est un bungalow de 73 pieds par 30 pieds construit en 1978 et dont l’aire habitable, sans compter un sous-sol aménagé, est de 2 122 pieds carrés.

[5] Le terrain entourant la maison est contigu de chaque côté et à l’arrière à celui appartenant à la compagnie. À l'arrière de la résidence, se trouvent deux bâtiments. Vu de l'arrière du terrain appartenant à la compagnie, le bâtiment le plus près de la résidence est un édifice rectangulaire situé à droite et à l'arrière de celle-ci et dont la partie adjacente à la résidence abrite les bureaux de Transport Morneau et la partie arrière ses entrepôts. Le deuxième bâtiment, également rectangulaire et d'une superficie d'environ la moitié du premier, est situé du côté gauche du terrain. Il sert de garage. Le reste du terrain est utilisé pour la circulation et le stationnement des tracteurs et des remorques. L'entrée des camions se fait d'un côté de la résidence et la sortie de l'autre côté de celle-ci. Selon monsieur André Morneau, l'un des fils de l'appelant, en 1991 on pouvait compter environ 70 déplacements quotidiens de camions, entrées ou sorties, et ce, jour et nuit. Sur l'un des côtés de la résidence et à l'arrière de celle-ci, la cour sert de stationnement pour les automobiles des employés et elle est asphaltée jusqu’à la partie du bâtiment abritant les bureaux. Le reste de la cour est en terre.

[6] Selon le témoignage de monsieur André Morneau, il était devenu urgent au début de 1991 d’agrandir les bureaux utilisés par Transport Morneau. D'une part, les espaces existants étaient trop exigus et, d'autre part, on envisageait une expansion importante des activités vers la Gaspésie. D’un point de vue fonctionnel, il était souhaitable et même nécessaire que les nouveaux bureaux soient situés aussi près que possible des bureaux existants et des entrepôts. Toutefois, la construction d’un nouveau bâtiment près des bureaux existants signifiait que la résidence de l’appelant devait être déplacée et transportée sur un autre terrain.

[7] Selon monsieur André Morneau, son frère Guy aurait, dès le départ, suggéré d'acheter la résidence de l'appelant en lui offrant une somme de 75 000 $. L'appelant aurait refusé cette offre de façon catégorique. Délaissant cette voie et suite à des discussions entre les intéressés, monsieur André Morneau fut mandaté pour voir à la construction de nouveaux bureaux.

[8] Selon une première estimation de l'architecte consulté, monsieur Jocelyn Sirois, le coût des nouveaux espaces projetés de 3 500 pieds carrés sur deux étages était de l'ordre de 332 000 $ sans compter les honoraires et autres frais inhérents de plus de 100 000 $ comprenant le coût du déplacement de la résidence de l'appelant sur un autre terrain. Ce projet fut rapidement jugé trop ambitieux et trop coûteux et monsieur André Morneau demanda à l’architecte une autre évaluation basée sur la réduction du projet de bureaux à une superficie de 2 500 pieds carrés. La deuxième évaluation obtenue aurait entraîné une diminution des coûts de construction de l'ordre de 100 000 $ pour un coût évalué à 230 000 $ auquel il fallait toujours ajouter des frais additionnels de l'ordre de 100 000 $. Comme la construction projetée devait être adjacente aux espaces à bureaux existants, il fallait obligatoirement pour construire le nouvel immeuble déplacer la résidence de l'appelant et l'installer sur un autre terrain. Selon monsieur André Morneau, il n'était pas question non plus d'acheter des terrains voisins pour construire puisqu'il aurait fallu, en plus, obtenir un dézonage de terres agricoles. Certaines difficultés rencontrées dans des négociations antérieures avec un voisin à propos d’une question de clôture ont aussi été invoquées.

[9] Réalisant que le coût total prévu pour une nouvelle construction était beaucoup trop élevé pour les moyens de l'entreprise et considérant que la conjoncture économique et l'emplacement de l’entreprise à St-Arsène ne justifiaient pas des investissements d'une telle ampleur, monsieur André Morneau en vint, en août 1991, à envisager une autre solution et à suggérer à sa soeur Micheline et à son frère Guy l'achat de la résidence de l'appelant pour la transformer en espaces à bureaux.

[10] Comme il semble qu’aucun prix spécifique n’avait jusqu’alors été mentionné, suite à de nouvelles discussions avec l'appelant il fut convenu de s'adresser à deux entrepreneurs pour établir les coûts de construction d'une résidence semblable à celle qu'il occupait, soit un bungalow d’environ 2 200 pieds carrés sans compter la superficie d’un sous-sol aménagé et d’un garage attenant.

[11] L’estimation du coût de construction obtenue des deux entrepreneurs fut de 146 200 $ et de 152 000 $ respectivement à l'exclusion dans les deux cas du coût d'achat d'un terrain et de son aménagement.

[12] La proposition de monsieur André Morneau d'acheter la résidence de l'appelant à un prix correspondant au coût de construction d'une maison neuve plutôt que de procéder à la construction d'un édifice à bureaux a été soumise au comité de gestion de Transport Morneau le 6 septembre 1991. L'appelant présidait la réunion. Son épouse, sa fille Micheline et ses fils Guy et André étaient également présents. La solution retenue a été acceptée parce qu'elle permettait d’économiser beaucoup de temps, d'énergie et d'argent. En réalité, la superficie de la résidence répondait aux besoins et on pouvait facilement l’aménager en espaces à bureaux. Monsieur André Morneau a alors été mandaté à nouveau pour poursuivre ses négociations avec l'appelant étant entendu que le prix offert ne devait pas dépasser le coût d'une construction neuve semblable à celle que l’appelant possédait déjà à l'exclusion du coût du terrain et de son aménagement. Au cours de la même assemblée le projet d'expansion vers la Gaspésie fut approuvé.

[13] Suite à cette assemblée, un prix de 150 000 $ fut offert à l'appelant pour sa résidence. Selon monsieur André Morneau, il s'agissait là d'un prix raisonnable que la compagnie aurait également été prête à payer à un tiers. Selon lui, celle-ci aurait au départ pu offrir jusqu'à 165 000 $ puisqu'il fallait également tenir compte du coût du terrain à acquérir et de son aménagement. Par ailleurs, comme l'appelant pouvait bénéficier d'une maison neuve, il croit que l'offre à 150 000 $ était justifiée. Selon monsieur André Morneau, la transaction était avantageuse pour la compagnie car elle permettait d’aménager rapidement de nouveaux bureaux à un coût de beaucoup inférieur à celui d’une nouvelle construction ce qui permettait de consacrer plus d'argent à l'achat de camions.

[14] Dans son témoignage, l'appelant affirme qu'il n'était pas intéressé à vendre sa résidence et qu'il pouvait toujours continuer à y habiter. Il admet qu'il assumait toujours certaines responsabilités au sein du groupe Morneau mais qu'il y était moins actif ayant eu de sérieux problèmes cardiaques en 1989 et en 1990. Il reconnaît avoir participé en septembre 1991 à la décision concernant l'achat de sa résidence et l'aménagement de nouveaux bureaux mais affirme qu'il n'était pas toujours présent lors des discussions préliminaires. Il dit avoir cherché une autre résidence qui aurait pu lui convenir mais n'avoir rien trouvé qui le satisfasse. Il reconnaît qu'il était conscient des besoins de la compagnie et que cela aiderait s'il acceptait de vendre. Toutefois, il affirme qu'au point de départ il n’était pas intéressé à le faire. Je déduis de son témoignage qu'il n'était pas vraiment intéressé à le faire à moins d'être compensé adéquatement s'il acceptait de considérer la vente. Comme aucune des maisons visitées ne semblait correspondre à ses besoins c’est en fonction du coût de construction d’une résidence semblable à celle qu’il possédait que les discussions s’orientèrent.

[15] Dans cette perspective et vu les évaluations obtenues c’est un montant supérieur à 150 000 $ que l’appelant désirait obtenir pour sa résidence compte tenu des coûts additionnels qu'il devait supporter pour l’achat et l’aménagement d’un terrain. Malgré tout, il aurait finalement décidé d'accepter l'offre à ce prix et la vente fut conclue le 20 novembre 1991.

[16] Par la suite, l'appelant acheta effectivement un terrain de l'autre côté de la rue Principale et y fit construire une nouvelle résidence à un coût total, selon lui, de 162 000 $ à 165 000 $.

[17] Quant à la compagnie, elle aménagea rapidement la résidence acquise de l'appelant en nouveaux bureaux à un coût d'environ 16 200 $. Plusieurs années plus tard, soit en 1995 ou 1996, elle dépensa une somme additionnelle de l'ordre de 10 000 $ à 12 000 $ notamment pour changer le revêtement de la toiture.

[18] L’expert de l’appelant, monsieur Benoît Egan, de la firme Raymond Chabot Martin Paré, au terme d’une analyse historique du dossier basée pour l’essentiel sur les faits relatés ci-dessus en est arrivé à la conclusion que la juste valeur marchande de la résidence de l’appelant au moment de la vente à la compagnie était d’au moins 150 000 $. Monsieur Egan n’a procédé à aucune analyse des ventes de propriétés comparables puisque, selon lui, la valeur optimale devait être établie en fonction d’une utilisation à des fins commerciales ou industrielles. Quant à la technique du coût, monsieur Egan ne semble pas non plus en avoir tenu compte si ce n’est que son rapport fait état des évaluations obtenues des deux entrepreneurs en construction dont il a été fait mention plus haut. Sa conclusion est étayée à la page 12 de son rapport dans les termes suivants :

À l’examen des données du milieu, de l’analyse du voisinage, des règlements de zonage en place, ainsi que des caractéristiques particulières de la propriété sous étude, notamment le fait qu’elle est enclavée par Transport Morneau, il appert que l’utilisation optimale de cette propriété est à des fins commerciales ou à des fins industrielles, complémentaires aux activités de Transport Morneau.

Compte tenu de cette particularité, on ne peut retrouver que deux catégories d’acheteurs, à savoir:

t le propriétaire des terrains enclavant la propriété sous étude, c’est-à-dire l’entreprise;

t un éventuel acquéreur pouvant exercer une nuisance sur les activités de l’entreprise enclavant sa propriété.

En aucun cas, on ne retrouverait un acheteur typique qui désirerait utiliser la propriété à des fins résidentielles.

En de telle circonstance, l’utilisation optimale est donc à des fins commerciales ou industrielles, complémentaires aux activités de Transport Morneau, de sorte que la valeur marchande, en date de novembre 1991, est estimée à au moins cent cinquante mille dollars (150 000 $), estimation s’identifiant aussi au concept de valeur d’usage.

[19] Je me contenterai ici de deux commentaires. D’abord, la résidence de l’appelant n’était pas enclavée. Elle était située à l’entrée du terrain appartenant à la compagnie et contigu à la résidence sur trois côtés seulement. Ma deuxième remarque a trait à l’utilisation du concept de valeur d’usage (“ value in use ”). Alors que monsieur Egan lui-même y fait référence comme étant une valeur spéciale pour l’utilisateur actuel et non pour l’acheteur potentiel, il semble ensuite l’utiliser pour appuyer sa conclusion concernant l’utilisation potentielle optimale. J’avoue avoir certaines difficultés à suivre ce raisonnement.

[20] L’expert de l’intimée, monsieur Yvon Ouellet, a lui aussi fait référence dans son rapport au principe de l’utilisation optimale. Toutefois, contrairement à monsieur Egan, il conclut que l’utilisation optimale ne saurait être que pour fins résidentielles.

[21] Cette conclusion est motivée à la page 7 de son rapport dans les termes suivants :

Dans le présent cas nous sommes d’opinion que l’Entreprise “Transport Morneau inc.” est un acheteur spécial pour la propriété concernée, pour qui la valeur spéciale que représente l’immeuble entraîne une valeur subjective qui s’éloigne sans doute d’une valeur objective ou juste valeur marchande.

En effet, rappelons que la propriété à l’étude fut construite pour un usage résidentiel et que celle-ci a été utilisée à cette fin jusqu’au jour de l’évaluation. Cet usage aurait pu être prolongé par tout acquéreur éventuel et par conséquent, la propriété aurait pu être offerte sur un marché libre. Dans le secteur à l’étude (milieu rural), il nous apparaît inconcevable voire fabuleux de croire en une valeur commerciale ou industrielle puisqu’il n’existe aucune demande pour ce type d’usage.

C’est pourquoi dans le cadre de la recherche de la juste valeur marchande en y incluant le principe de l’usage optimal, nous sommes d’opinion motivée qu’il serait à l’encontre de toute la doctrine de l’évaluation immobilière, que d’attribuer une valeur commerciale ou industrielle à cette résidence alors qu’il n’existe qu’un seul acheteur potentiel pouvant favoriser un tel usage.

[22] Utilisant la technique du coût de remplacement déprécié de même qu’une analyse des ventes de résidences comparables, monsieur Ouellet en est arrivé à établir la juste valeur marchande de la résidence à 85 000 $ au moment de la vente.

[23] Dans son rapport, monsieur Ouellet a noté qu’il lui fut impossible de visiter la propriété qu’il décrit comme étant un “ [b]ungalow de style conventionnel ayant été bien entretenu ”. Signalons qu’il a tenu pour acquis que le sous-sol de la résidence n’était pas aménagé alors qu’il l’était.

[24] Selon la technique du coût, monsieur Ouellet a établi la valeur du terrain à 8 000 $ et le coût de remplacement neuf de la bâtisse à 147 186 $ ce qui correspond aux évaluations obtenues par monsieur André Morneau des entrepreneurs en construction au cours de l’été 1991. Toutefois, aux fins de déterminer la valeur de la bâtisse, monsieur Ouellet a appliqué trois rajustements successifs au titre de la dépréciation : d’abord un taux de dépréciation physique de 15 p. cent puis un taux de dépréciation fonctionnelle de 20 p. cent et enfin un taux de dépréciation économique de 20 p. cent. Il a estimé ainsi à 67 117 $ le total des rajustements négatifs à apporter de telle sorte qu’il a établi le coût de remplacement déprécié à 80 069 $. En ajoutant la valeur du terrain, soit 8 000$ et les améliorations d’emplacement pour une valeur de 5 000 $ il a conclu à une valeur de 93 069 $ arrondie à 93 000 $ selon cette technique.

[25] Lors de son témoignage, monsieur Ouellet a expliqué que le taux de dépréciation physique a été appliqué à cause de l’âge de la bâtisse qui avait été construite en 1978. Le taux de dépréciation fonctionnelle a été appliqué parce que la superficie de près de 2 200 pieds carrés était, selon lui, trop importante pour une maison située à la campagne et que les résidences d’une telle superficie sont plus difficiles à vendre. Enfin, le taux de dépréciation économique de 20 p. cent a été appliqué tout simplement parce que la maison était située à la campagne. Selon monsieur Ouellet ce pourcentage est arbitraire mais reconnu.

[26] Quant à l’utilisation de la technique de la parité, monsieur Ouellet a utilisé trois ventes de résidences dites comparables dont il a ajusté le prix de vente pour tenir compte de différents facteurs et en arriver ensuite à déterminer un prix de vente par pied carré de bâtisse. Appliquant le prix moyen calculé à 34,15 $ par pied carré de bâtisse (incluant l’aménagement du terrain ainsi que le garage) à la superficie habitable de 2 122 pieds carrés, il a ainsi établi la valeur de la bâtisse à 72 466 $. En ajoutant la valeur du terrain, soit 8 000 $, monsieur Ouellet en arrive à une valeur de 80 500 $ pour la propriété.

[27] Considérant ensuite que la technique de la parité constituait une preuve plus directe de l’état du marché, monsieur Ouellet a estimé que la valeur obtenue par cette technique était plus représentative de la juste valeur marchande que celle obtenue par la technique du coût. Ainsi, il a conclu à une juste valeur marchande de 85 000 $.

[28] L’avocate de l’intimée soutient que l’expert de l’appelant, monsieur Egan, a simplement conclu au caractère raisonnable de la transaction à 150 000 $ sans avoir tenté d’une quelconque façon d’établir la juste valeur marchande de la propriété à des fins résidentielles, les seules probables même si non souhaitables selon elle. Elle rejette toute idée d’un acheteur spécial puisque, si je comprends bien son raisonnement, cet acheteur serait unique et non connu des intervenants sur le marché de sorte qu’il ne saurait créer un état de concurrence susceptible d’engendrer une “ plus value ” pour la propriété. De plus, elle prétend qu’aucune preuve n’a été apportée de la prime qui aurait pu être payée si tant est qu’on voudrait accorder une valeur commerciale à la propriété.

[29] Enfin, l’avocate de l’intimée soutient que les parties en sont rapidement arrivées à une entente basée sur le coût de construction d’une résidence semblable après bien peu de négociations. Elle souligne également que l’appelant agissait en réalité pour les deux parties et qu’aucune démarche n’a été effectuée par la compagnie auprès de tiers, dont le voisin, avant d’en venir à une entente avec l’appelant.

[30] Pour sa part, l’avocat de l’appelant estime que le concept d’acheteur spécial doit être reconnu dans les circonstances. De plus, il soutient que les parties en cause avaient un intérêt distinct et que l’appelant n’était pas intéressé au départ à vendre sa résidence. Il estime que si l’appelant l’a vendue à un prix supérieur à celui qu’il aurait pu obtenir si Transport Morneau n’avait pas été là, on doit tenir compte de ce prix négocié entre les parties et qui représente celui que la compagnie a dû payer pour s’assurer de l’accord de l’appelant et obtenir la propriété convoitée qui représentait son seul choix sans qu’il ait été question de tenter de lui conférer un avantage quelconque.

[31] Il importe de souligner que l’application du paragraphe 15(1) requiert que l’on détermine d’abord si un avantage a ou non été conféré à un actionnaire en cette qualité. Cette détermination ne peut être faite qu’en examinant l’ensemble des circonstances particulières entourant une transaction donnée. Si tel est le cas, il faut par la suite déterminer quel est la valeur de cet avantage. C’est surtout à cette étape que l’application de certains principes retenus en matière d’évaluation devient vraiment pertinente. Ainsi, ce n’est pas parce qu’une transaction entre une compagnie et un actionnaire ne paraît pas à première vue avoir été effectuée à la juste valeur marchande qu’il y a nécessairement un avantage qui est conféré par la compagnie à son actionnaire en cette qualité. Ceci étant dit, je m’empresse d’ajouter qu’il est évident qu’une transaction telle la vente d’un bien qui apparaît, au premier abord, avoir été effectuée pour un montant inférieur ou supérieur à la juste valeur marchande peut constituer un indice à cet égard, mais encore faut-il établir que cette transaction ne représente pas dans les circonstances une transaction commerciale véritable entre les parties.

[32] Dans la récente décision de la Cour d’appel fédérale dans l’affaire Canada c. Fingold, [1998] 1 C.F. 406, le juge Strayer se réfère sur cette question aux commentaires classiques du juge Cattanach dans l’arrêt Minister of National Revenue v. Pillsbury Holdings Ltd., [1965] 1 R.C.É. 676 (C.É.), à la page 684 à propos du sens véritable à donner à la disposition équivalente de la Loi telle qu’elle était applicable avant 1972, soit l’alinéa 8(1)(c). Ces commentaires sont traduits de la façon suivante à la page 413 :

[TRADUCTION] ...à mon avis, aucun bénéfice ni avantage n’est accordé, au sens de l’alinéa c), lorsqu’une compagnie conclut une transaction véritable avec un actionnaire. Par exemple, il est impossible que le Parlement ait eu l’intention d’assujettir à l’impôt le bénéfice ou l’avantage qui revient à un client d’une compagnie simplement parce que celui-ci est un actionnaire de la compagnie, si le bénéfice ou l’avantage lui revient en tant que client. Le législateur n’a pu avoir l’intention de permettre à la cour de pousser son examen au-delà de la transaction conclue de bonne foi entre une compagnie et un client qui est l’un de ses actionnaires pour essayer d’évaluer le bénéfice ou l’avantage qui revient au client par suite de la transaction.

Par ailleurs, il y a des transactions effectuées entre des corporations et le groupe fort restreint d’actionnaires qui les dominent, qui sont des moyens ou des mesures accordant des bénéfices ou avantages aux actionnaires en tant qu’actionnaires; il est clair que l’alinéa c) s’applique à de telles transactions...C’est une question de fait de déterminer si une transaction qui prétend, à première vue, être une transaction ordinaire est en fait un moyen ou une mesure de ce genre.

[33] Dans le cas présent, la preuve démontre amplement que la compagnie avait un besoin pressant pour de nouveaux bureaux et que la construction d’un nouvel édifice s’avérait une solution extrêmement coûteuse. Par ailleurs, la résidence de l’appelant était située de façon stratégique à l’entrée même des installations commerciales déjà en place et utilisées par Transport Morneau dans l’exploitation de son entreprise. De plus, sa résidence était immédiatement adjacente aux bureaux existants et l’espace entre les deux bâtiments était déjà asphalté. L’intérêt pour la compagnie d’acquérir cette résidence dont l’aire habitable répondait en grande partie à ses besoins d’espaces à bureaux est évident. Le choix d’une telle solution apparaissait d’autant plus intéressant que l’aménagement requis était mineur et le coût peu élevé. Du point de vue de la compagnie, ce choix permettait donc non seulement d’économiser de l’argent mais également beaucoup de temps et d’énergie. Ce qui est tout aussi évident c’est qu’aucune autre résidence, ni celle du voisin, ni une autre située quelque part dans le village n’occupait un emplacement aussi stratégique pour l’expansion jugée primordiale de l’entreprise de Transport Morneau. Il est un peu simpliste et irréaliste de penser qu’on aurait pu envisager placer les nouveaux bureaux n’importe où et même à une certaine distance de ceux qui existaient déjà et qui devaient toujours continuer d’être utilisés à cette fin. Ainsi, en toute logique, on ne saurait reprocher aux intéressés de n’avoir pas cherché à négocier avec le voisin ou d’autres personnes que l’appelant pour la recherche d’espaces dans un édifice déjà construit puisque aucun ne pouvait présenter des avantages comparables compte tenu des besoins de la compagnie.

[34] De son côté, l’appelant habitait cette résidence qu’il avait construite à l’entrée même des installations utilisées par l’entreprise de transport par camions qui était exploitée depuis plusieurs années. Il n’était manifestement pas intéressé à vendre et, s’il acceptait de le faire, il ne voulait pas se reloger ailleurs dans une résidence qui ne lui convenait pas. C’était là son opinion et son choix et on se demande au nom de quel principe il aurait été tenu d’accepter une solution qui ne lui convenait pas. Il est difficile de contester son point de vue puisqu’il était dans une position de force comme propriétaire du bien convoité par la compagnie qui n’avait, en réalité, aucun autre choix véritable. Ainsi, rien ne l’obligeait à accepter une solution qui ne lui paraissait pas convenable. N’ayant pas trouvé une autre résidence qui le satisfasse, l’appelant a exigé un prix correspondant à ce qu’il en coûterait pour construire ailleurs une résidence comparable à celle qu’il possédait et qui lui convenait parfaitement. Dans cette situation, il est clair qu’il avait un intérêt économique important et distinct de celui qu’il pouvait avoir comme actionnaire de la compagnie et il a fait valoir cet intérêt que la compagnie ne pouvait ignorer et se devait de satisfaire pour réaliser ses propres objectifs à un coût acceptable et très inférieur à celui d’une nouvelle construction.

[35] Le prix négocié de 150 000 $ l’a été après qu’on eut obtenu deux évaluations d’entrepreneurs en construction. La moyenne des évaluations obtenues est de 149 100 $ sans tenir compte du prix d’un terrain et de son aménagement. D’ailleurs l’appelant lui-même a fait état d’un coût total de 162 000 $ à 165 000 $ pour sa nouvelle résidence. L’évaluation du coût de construction d’une résidence semblable à celle de l’appelant par l’expert de l’intimée est d’ailleurs à 147 186 $, soit dans le même ordre de grandeur.

[36] L’appelant a obtenu un prix inférieur à ce qu’il lui en a coûté pour la nouvelle résidence dont il affirme qu’elle n’est ni plus grande, ni plus luxueuse que l’ancienne. Elle est plus moderne certes, mais l’appelant a dû débourser un montant supplémentaire pour l’achat du terrain et son aménagement. Somme toute, il n’a pas été, au niveau des coûts, entièrement compensé pour se reloger ailleurs. Dans les circonstances, j’estime que la preuve soumise ne démontre pas quelque tentative que ce soit pour lui conférer un avantage en tant qu’actionnaire. Si malgré tout, certains pourraient considérer qu’il a reçu un avantage, force serait d’admettre que c’est bien plus en tant que propriétaire d’un bien stratégique pour l’expansion de la compagnie qu’en tant qu’actionnaire de celle-ci qu’il l’a obtenu.

[37] J’imagine mal qu’une personne, dans la position de l’appelant qui n’était aucunement forcé ou obligé de vendre, aurait accepté de se départir d’une résidence qui lui convenait pour un prix de 75 000 $ ou de 85 000 $ en sachant qu’il lui faudrait tirer de ses propres goussets un montant presque équivalent pour se construire une résidence comparable à celle qu’il possédait, fut-elle neuve, et ce, pour avantager une compagnie dont il avait déjà confié les destinées, tout comme celles de Transport Morneau, à ses enfants. La générosité a ses limites et l’analyse des circonstances spéciales de l’affaire nécessite un minimum de sens commun.

[38] Cette conclusion me dispenserait normalement de discuter plus à fond de la notion même de juste valeur marchande et des principes d’évaluation auxquels se sont référés les experts et les avocats des parties. Je me permettrai quand même certaines remarques vu notamment la position prise par l’expert et l’avocate de l’intimée selon laquelle l’utilisation optimale ne pouvait être que résidentielle malgré le fait que la compagnie était reconnue comme un acheteur spécial.

[39] D’abord, je noterai que la résidence de l’appelant était située dans une zone industrielle. Il est un peu difficile dans ce contexte de comprendre la remarque de l’expert de l’intimée qu’“ il [lui] apparaît inconcevable voire fabuleux de croire en une valeur commerciale ou industrielle puisqu’il n’existe aucune demande pour ce type d’usage ” alors qu’il reconnaît un peu plus loin qu’il y a pourtant un acheteur potentiel, bien qu’il soit le seul, pouvant favoriser un tel usage.

[40] Dans son ouvrage “ Canada Valuation Service ” (Carswell, Toronto), Ian R. Campbell définit ce qu’il désigne comme “ special interest purchasers ” dans les termes suivants à la page 3-26 :

Purchasers who can, or believe they can, enjoy post-acquisition economies of scale (or synergies) or strategic advantages by combining the acquired business interest with their own.

[41] Dans l’affaireDominion Metal & Refining Works Ltd. v. The Queen, 86 DTC 6311 (C.F. 1^re inst.), le juge Joyal de la Section de première instance de la Cour fédérale avait, entre autres, à déterminer si une compagnie pouvait être considérée comme un acheteur spécial au 31 décembre 1971, et ce, aux fins d’établir à cette date la valeur de certains droits dans des biens immobiliers cédés quelques cinq ans plus tard. Dans le cours de son analyse, le juge Joyal mentionne certaines décisions auxquelles s’était référé l’avocat de l’appelante dont une ancienne décision anglaise de la Cour d’appel dans les affaires Inland Revenue Commissioners v. Clay et Inland Revenue Commissioners v. Buchanan, [1914] 3 K.B. 466. Dans ces affaires où la situation n’était pas sans présenter une certaine similitude avec celle qui nous occupe,[1] il s’agissait de déterminer la valeur d’une résidence privée acquise par les fiduciaires d’une propriété voisine utilisée comme résidence pour infirmières en vue d’un agrandissement à cette fin. Reconnaissant qu’une telle utilisation pouvait justifier une valeur supérieure le maître des rôles Cozens-Hardy y reprend à la page 472 les propos du juge Scrutton (dont la décision était en appel) et qui s’était exprimé dans les termes suivants en y présentant une analogie dont la pertinence et la justesse sont difficilement discutables :

An “open market” sale of property “in its then condition” presupposes a knowledge of its situation with all surrounding circumstances. To say that a small farm in the middle of a wealthy landowner’s estate is to be valued without reference to the fact that he will probably be willing to pay a large price, but solely with reference to its ordinary agricultural value, seems to me absurd. If the landowner does not at the moment buy, land brokers or speculators will give more than its purely agricultural value with a view to reselling it at a profit to the landowner.

(le souligné est de moi)

[42] Les commentaires du lord juge Swinfen Eady sont aussi particulièrement pertinents en ce qui concerne la reconnaissance d’un acheteur spécial. Aux pages 474 et 475 :

The learned judge below found as a fact (1) that “as a private residence, and having regard to the other houses offering. No. 83 was not worth more than 750l. which was the utmost such people could be expected to give,” but that “to the nurses’ home, which owned the neighbouring house, and needed further accommodation near, No. 83 was so adjacent, and offered such suitable accommodation, that it would be advantageous to them to pay at least 1000l., probably more, for it, and the 1000l. actually paid was a profitable business transaction to the nurses’ home and not a fancy price. It was not worth any one else’s while to pay a sum substantially larger than 750l., except in the hope of reselling to the nurses’ home, to which the house was obviously of considerable value and a likely subject of purchase.” That is prefaced by this line: “After listening to the evidence I find the following facts,” and then he states what I have read.

The Solicitor-General contended that as the section said “if sold at the time in the open market,” the price which only one particular buyer was prepared to pay must be excluded from all consideration; it might possibly be a fancy price which had no relation to market price; that a reference to open market shewed that the statute referred to a current market price of land, a price which one or more valuers might determine to be the market value of the land.

In my opinion this contention is unsound. A value, ascertained by reference to the amount obtainable in an open market, shews an intention to include every possible purchaser. The market is to be the open market, as distinguished from an offer to a limited class only, such as the members of the family. The market is not necessarily an auction sale. The section means such amount as the land might be expected to realize if offered under conditions enabling every person desirous of purchasing to come in and make an offer, and if proper steps were taken to advertise the property and let all likely purchasers know that the land is in the market for sale. It scarcely needed evidence to inform us—it is common knowledge—that when the fact becomes known that one probable buyer desires to obtain any property, that raises the general price or value of the thing in the market. Not only is the probable buyer a competitor in the market, but other persons, such as property brokers, compete in the market for what they know another person wants, with a view to a resale to him at an enhanced price, so as to realize a profit. A vendor desiring to realize any land would ordinarily give full publicity to all facts within his knowledge likely to enhance the price. The local conditions and requirements, the advantages of the situation of the property for any particular purpose, and the names of the persons who are probable buyers, would ordinarily be matters of local knowledge to the property brokers and agents and speculators. In order to arrive at the amount which land might be “expected to realise”, all these matters ought to be taken into consideration.

(1) [1914] 1 K.B. at p. 348.

(les soulignés sont de moi)

[43] Puisque dans notre droit le concept de valeur marchande suppose un marché ouvert et non restreint, il est également faux de prétendre que l’on peut refuser de tenir compte de la valeur qu’aurait un bien pour un acheteur potentiel qui désire l’utiliser à des fins différentes sous prétexte qu’il est le seul à vouloir l’utiliser à ces fins, qu’il n’y a pas de concurrence sur le marché à cet égard et que cette valeur est ainsi purement subjective. C’est là ignorer une partie de la réalité avec la conséquence que l’exercice d’évaluation devient hautement théorique, sans relation avec les circonstances précises du cas sous étude et donc très contestable.

[44] Plusieurs autres décisions mentionnées ou analysées par le juge Joyal dans l’affaire Dominion Metal & Refining Works Ltd. (précitée) établissent comme facteurs pertinents dans la détermination de la valeur d’un bien tant les possibilités d’utilisation de ce bien compte tenu de ses caractéristiques spéciales que son utilisation envisagée par un acheteur particulier. On peut signaler la décision de la Chambre des lords dans l’affaire Vyricherla Narayana Gajapatiraju v. The Revenue Divisional Officer, Vizagapatam, [1939] A.C. 302, et celle de la Cour suprême du Canada dans l’affaire Fraser v. The Queen, [1963] R.C.S. 455. Les décisions dans les affaires Laycock v. The Queen, 78 DTC 6349 (C.F. 1^re inst.) et 931 Holdings Limited v. M.N.R., 85 DTC 388 (C.C.I.), sont aussi mentionnées et le juge Joyal y analyse aussi celle de la Commission de révision de l’impôt dans l’affaire Lakehouse Enterprises Ltd. et al. v. M.N.R., 83 DTC 388. À l’examen de ces décisions, le moins que l’on puisse dire c’est qu’on ne saurait ignorer l’intérêt particulier qu’un acheteur potentiel peut avoir d’acquérir un bien pour une valeur supérieure à ce que d’autres seraient prêts à payer compte tenu des circonstances spéciales dans lesquelles il se trouve et de l’utilisation qu’il entend faire du bien pour autant que cet intérêt puisse être démontré à une date donnée.

[45] Dans le présent cas, il est évident que la propriété de l’appelant présentait, compte tenu de sa situation, des avantages uniques pouvant satisfaire la compagnie compte tenu de l’utilisation qu’elle entendait en faire après des transformations quand même assez mineures et surtout peu coûteuses en comparaison avec les sommes beaucoup plus importantes qu’elle aurait dû débourser pour une nouvelle construction. Aucune autre propriété du voisinage utilisée à des fins résidentielles ne pouvait présenter les mêmes caractéristiques avantageuses à cet égard. On ne peut que s’étonner que ces éléments n’aient pas été pris en compte dans l’évaluation présentée par l’expert de l’intimée plaçant ainsi l’exercice dans le contexte le plus improbable qui soit au regard des circonstances spéciales de la transaction en litige.

[46] J’ajouterai pour terminer que l’appelant et ses enfants, lesquels assuraient déjà la relève quant à la gestion de la compagnie et celle de l’entreprise de Transport Morneau avaient, selon les témoignages entendus, des intérêts quand même assez distincts et opposés dans cette affaire. Ainsi, le prix négocié de 150 000 $ pour l’achat de la résidence de l’appelant par la compagnie dans les circonstances relatées plus haut m’apparaît tout à fait normal et raisonnable et représenter une valeur qui peut être considérée comme ayant été la juste valeur marchande de la propriété en question lors de la transaction. C’est lorsque les intérêts d’un vendeur peuvent se concilier avec ceux d’un acheteur, fut-il spécial, après compromis de part et d’autre selon les forces de chacun, qu’un prix négocié et finalement accepté peut être considéré comme représentant une valeur qui est celle qui pourrait être obtenue sur le marché.

[47] Si la détermination de juste valeur marchande suppose une transaction entre personnes n’ayant entre elles aucun lien de dépendance, je suis d’accord avec la position selon laquelle cette question doit être résolue par l’analyse des circonstances particulières d’un cas donné et non par référence à la présomption établie à l’alinéa 251(1)a) de la Loi selon laquelle des personnes liées sont réputées avoir entre elles un lien de dépendance.[2]

[48] En conséquence de ce qui précède, l’appel de la cotisation établie en vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu pour l’année d’imposition 1991 est admis et la cotisation est déférée au ministre du Revenu national pour nouvel examen et nouvelle cotisation en tenant compte du fait que l’appelant n’a reçu aucun avantage à titre d’actionnaire lors de la vente, le 20 novembre 1991, de sa résidence à la compagnie 2541-4947 Québec Inc.

[49] Des dépens sont adjugés en faveur de l’appelant.

Signé à Ottawa, Canada, ce 11^e jour d’août 1998.

“ P.R. Dussault ”

J.C.C.I.

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