Jugements de la Cour canadienne de l'impôt

Date: 19980121

Dossier: 95-3065-IT-G

ENTRE :

DENNIS MURPHY,

appelant,

et

SA MAJESTÉ LA REINE,

intimée.

Motifs du jugement

Le juge McArthur, C.C.I.

[1] Les appels en l'instance sont interjetés à l'encontre des cotisations de 137 019,53 $ et de 157 363,43 $ établies par le ministre du Revenu national en vertu de l'article 160 de la Loi de l'impôt sur le revenu (la “ Loi ”)[1]. Les cotisations sont fondées sur le transfert de deux propriétés effectué par Ronald Zaruk en faveur de l'appelant, à savoir le 6629, rue Grant, Burnaby (Colombie-Britannique) (la “ propriété de Burnaby ”), et le 5880, 268^e rue, Aldergrove (Colombie-Britannique) (la “ propriété d'Aldergrove ”). Personne ne conteste sérieusement que le total de tous les montants que M. Zaruk était tenu de payer en vertu de la Loi était de 137 019,53 $ dans l'année où la propriété de Burnaby a été transférée et de 157 363,43 $ dans l'année d'imposition où la propriété d'Aldergrove a été transférée. Je suis appelé à déterminer “ l'excédent éventuel de la juste valeur marchande des biens au moment du transfert sur la juste valeur marchande à ce moment de la contrepartie donnée pour le bien ”[2].

[2] Les faits à l'existence desquels j'ai conclu ou dont les parties ont convenu sont les suivants. L'impôt à payer par M. Zaruk en 1989 était de 137 019,33 $ relativement aux années d'imposition 1983, 1984 et 1986. M. Zaruk et l'appelant étaient des amis intimes au cours des années en cause et un lien étroit paraît les unir encore aujourd'hui. À compter de 1987, M. Zaruk a éprouvé des difficultés financières, ses entreprises de construction perdant de l'argent. Au fil des années, l'appelant et son épouse ont avancé de l'argent à la société de M. Zaruk[3]. Des chèques et des dépôts totalisant 113 265 $ font foi de ces avances. Les opérations en question se sont produites principalement en 1987 et en 1989. Ni l'une ni l'autre partie concernée n'a conservé de registre, et les avances ont été faites en argent comptant ou par chèques faits à l'ordre de la société et déposés dans le compte de celle-ci. Aucun autre document n'a été conservé; l'appelant ignorait combien il avait avancé et il n'a réclamé ni frais d'intérêt, ni garantie, ni preuve de la dette.

[3] En septembre 1988, M. Zaruk a consenti à l'appelant une hypothèque de 125 000 $ sur sa propriété de Burnaby. L'appelant a déclaré qu'il ignorait l'existence de cette hypothèque. Il était certain que son ami lui remettrait un jour d'une façon ou d'une autre un montant qu'il était incapable de préciser. Au moment de l'enregistrement de l'hypothèque, deux autres hypothèques totalisant environ 146 000 $ existaient déjà, de sorte que la charge grevant la propriété s'élevait au total à 271 000 $. Au cours de l'année 1989, la propriété de Burnaby a été mise en vente par M. Zaruk qui, le 20 août 1989, a accepté une offre d'achat de 300 000 $. Le 22 août 1989, il a transféré la propriété à l'appelant pour une contrepartie de “ 1 $ et autre contrepartie de valeur ”. Le 18 octobre 1989, l'appelant a cédé la propriété à l'acheteur, moyennant 300 000 $, conformément aux modalités du contrat du 20 août 1989.

[4] Ces transactions quelque peu étranges se sont poursuivies. Le 18 octobre 1989, l'appelant a utilisé 111 339,08 $ du produit de la vente ainsi que l'argent avancé par M. Zaruk pour acheter à Aldergrove un terrain à construire qu'il a payé 119 600 $. Un montant de 25 385 $ correspondant au solde du produit de la vente de la propriété de Burnaby a été versé à M. Zaruk. Peu après, ce dernier a entrepris la construction d'une résidence de luxe unifamiliale de 9 000 pieds carrés. M. Zaruk n'avait jamais construit de résidence auparavant. Le 31 janvier 1990, l'appelant a signé un acte aux termes duquel il transférait la propriété d'Aldergrove à M. Zaruk moyennant 1 $. Ce transfert n'a été enregistré que le 4 juillet 1990, date à laquelle M. Zaruk a consenti une première hypothèque de 120 000 $ à une coopérative de crédit. Dans un acte daté du 7 août 1990 et enregistré le 20 août 1990, M. Zaruk a consenti à l'appelant une hypothèque de 300 000 $ sur la propriété. Dans un acte signé et enregistré le 14 août 1990, M. Zaruk a consenti à sa société, Norm-Ron Construction (1988) Ltd., une hypothèque de 125 000 $. Dans un acte signé et enregistré le 23 novembre 1990, M. Zaruk a rétrocédé la propriété d'Aldergrove à l'appelant moyennant 1 $.

[5] L'appelant a déclaré dans son témoignage qu'il ignorait la portée des transactions enregistrées et que le bien lui avait appartenu en tout temps. Il a déclaré qu'il s'était rendu au bureau de l'avocat ou du notaire et qu'il avait signé tous les documents lorsqu'on lui avait demandé de signer, sans recevoir d'explication sur ces documents et sans en saisir le contenu. Le notaire qui a préparé la documentation a déclaré qu'il avait expliqué la nature des documents à l'appelant avant que ce dernier les signe. L'appelant a déclaré que, pour financer la construction en 1990, il avait emprunté 60 000 $ comptant à l'épouse de M. Zaruk, il avait fourni 40 000 $ à même ses ressources personnelles et un autre montant de 57 000 $ représentant une partie du produit d'un certificat bancaire lui appartenant.

[6] M. Zaruk et son ex-épouse ainsi que leur fille ont emménagé dans la maison de luxe en 1991, et lui et son épouse y vivent encore sans payer de loyer. Auparavant, M. Zaruk et sa famille vivaient dans sa maison mobile de 120 000 $ stationnée sur le terrain de la propriété. Celle-ci n'a jamais été mise en vente. Dans une évaluation que l'intimée a obtenue, elle est décrite comme une maison de luxe. Si l'on se fie à une photographie contenue dans le rapport d'évaluation, on pourrait facilement conclure qu'il s'agit d'une maison de millionnaire. M. Zaruk a fait une faillite personnelle en 1992.

[7] La disposition législative sur laquelle le ministre s'est fondé pour établir une cotisation à l'égard de l'appelant est le paragraphe 160(1) de la Loi, dont les parties pertinentes sont ainsi libellées :

160 (1) Lorsqu'une personne a [...] transféré des biens [...] à [...]

[...]

c) une personne avec laquelle elle avait un lien de dépendance,

[...]

e) le bénéficiaire et l'auteur du transfert sont solidairement responsables du paiement en vertu de la présente loi d'un montant égal au moins élevé des montants suivants :

(i) l'excédent éventuel de la juste valeur marchande des biens au moment du transfert sur la juste valeur marchande à ce moment de la contrepartie donnée pour le bien,

(ii) le total des montants dont chacun représente un montant que l'auteur du transfert doit payer en vertu de la présente loi au cours de l'année d'imposition dans laquelle les biens ont été transférés ou d'une année d'imposition antérieure [...]

[8] L'objectif fondamental du paragraphe 160(1) est d'éviter qu'un débiteur se soustraie à son obligation de payer de l'impôt, des intérêts et des pénalités en vertu de la Loi au moyen, entre autres, du transfert direct ou indirect de ses biens, par quelque moyen que ce soit, à un autre débiteur avec qui il a un lien de dépendance. L'appelant n'a pas contesté le fait que lui et M. Zaruk avaient un lien de dépendance. Lorsqu'une transaction met en présence deux parties ou deux entités distinctes qui agissent de façon très interdépendante, comme c'est le cas dans la présente affaire, on peut présumer qu'elles agissent de concert et qu'elles ont un lien de dépendance[4]. La décision qui reste à prendre dans la présente affaire concerne donc l'étendue de la responsabilité de l'appelant aux termes de l'alinéa 160(1)e) de la Loi, relativement aux deux transferts de propriété distincts.

[9] En ce qui concerne la propriété de Burnaby, l'appelant soutient que la transaction qui doit être visée par la cotisation est l'hypothèque consentie en septembre 1988, et non pas la cession subséquente effectuée en sa faveur en août 1989. L'appelant fait valoir que l'hypothèque était un titre valide et légal qui lui a été transféré sous réserve d'un droit de rachat de la part de M. Zaruk[5]. Par conséquent, soutient-il, l'hypothèque constituait un transfert de bien avec contrepartie.

[10] Je n'accepte pas la prétention de l'appelant. Une hypothèque consiste en deux choses : a) un contrat, de la part du débiteur hypothécaire, prévoyant le remboursement d'une dette au créancier hypothécaire; et b) l'aliénation d'un domaine ou d'un droit du débiteur hypothécaire au créancier hypothécaire à titre de garantie du remboursement de la dette[6]. L'appelant n'a pas demandé de garantie hypothécaire. Il a déclaré que, si M. Zaruk avait été incapable de le rembourser, il n'en n'aurait pas fait de cas. Il ignorait qu'il détenait une hypothèque sur la propriété de Burnaby ou que deux autres hypothèques grevaient déjà cette propriété. Compte tenu de cette preuve, il est impossible de conclure que l'appelant avait l'intention de conclure un contrat hypothécaire. Cette intention est un élément essentiel à la formation d'un contrat[7] et, en son absence dans les circonstances de l'espèce, on ne peut dire qu'un contrat a été formé. Aussi, l'hypothèque en question était-elle invalide.

[11] Même si l'hypothèque était valide, les contradictions relevées dans la preuve mettent en doute la véritable nature de la transaction hypothécaire. Plus particulièrement,

(1) Les chèques de l'appelant correspondant aux montants en question ont été faits à l'ordre de C.M.S. Contractors Ltd., d'où l'inférence que tout endettement était la responsabilité de la société et non celle de M. Zaruk personnellement. Le montant en question était évalué à 113 265 $.

(2) Il n'y a eu aucune preuve que M. Zaruk avait consenti une garantie personnelle à l'appelant.

(3) On n'a jamais discuté d'un taux d'intérêt. Le prêt hypothécaire portait intérêt à 12 p. 100. L'appelant a déclaré qu'il s'agissait d'un prêt sans intérêt.

(4) Le document hypothécaire prévoyait des paiements mensuels qui n'ont jamais été faits.

[12] Je conclus que l'enregistrement de l'hypothèque était un moyen de soustraire à l'impôt l'avoir net de M. Zaruk dans la propriété de Burnaby. La part du produit de vente versée à l'appelant pour racheter l'hypothèque putative appartenait donc à M. Zaruk.

[13] J'estime qu'au moment du transfert de la propriété de Burnaby à l'appelant en août 1989, la juste valeur marchande de celle-ci était de 300 000 $ et elle était assujettie aux deux hypothèques antérieures totalisant environ 146 000 $. La contrepartie remise par l'appelant était nulle. Par conséquent, l'appel interjeté à l'encontre de la cotisation établie relativement à la propriété de Burnaby est rejeté.

[14] En ce qui concerne la propriété d'Aldergrove, l'appelant soutient qu'il a utilisé sa part du produit de la vente de la propriété de Burnaby pour acheter le lot et qu'il a conclu un contrat de société avec M. Zaruk, aux termes duquel lui-même, l'appelant, avancerait tous les fonds nécessaires à la construction de la maison de luxe. Une fois la construction terminée, ils vendraient la propriété et se partageraient les profits.

[15] J'estime que les faits contredisent la prétention de l'appelant pour les motifs suivants :

(1) Le prix d'achat du lot était de 120 000 $ et il semblerait que M. Zaruk ait avancé la différence entre 113 265 $ et 120 000 $.

(2) un montant de 113 265 $ a été avancé à même le produit de la vente de la maison de Burnaby de M. Zaruk, mais la preuve ne me permet pas de conclure qu'il s'agissait de l'argent de l'appelant et non de celui de M. Zaruk.

(3) Peu après que la construction eut commencé, l'appelant a transféré la propriété à M. Zaruk au moyen d'un transfert signé le 31 janvier 1990.

(4) Le transfert a été enregistré le 4 juillet 1990, ainsi qu'une hypothèque consentie par M. Zaruk en faveur d'une coopérative de crédit — une deuxième hypothèque a été consentie à l'appelant et une troisième hypothèque a été consentie à une société de M. Zaruk en août 1990. Ces transactions révèlent que c'est M. Zaruk qui était le propriétaire, et non l'appelant ou une société de personnes formée par l'appelant et par M. Zaruk. La première hypothèque consentie à la coopérative de crédit a été signée par M. Zaruk en tant que propriétaire. Lui seul était responsable, aux termes de la convention, du paiement du montant de 120 000 $. L'appelant n'a pas signé à titre de caution ni à quelque autre titre que ce soit.

(5) Mis à part les déclarations de l'appelant et celles de M. Zaruk, il n'y a aucune preuve que l'appelant a emprunté 60 000 $ en argent de l'ex-épouse de M. Zaruk ou qu'il a avancé une somme de plus de 100 000 $ à même ses propres fonds aux fins de payer le coût de la construction.

(6) Aucun registre des dépenses n'a été conservé.

(7) M. Zaruk et son ex-épouse ont emménagé dans la maison lorsque la construction a été terminée en 1991 et ils continuent d'y vivre, sans jamais payer de loyer.

(8) La maison n'a jamais été mise en vente.

(9) L'appelant a déclaré qu'il n'avait pas la moindre idée de sa valeur.

[16] La preuve ne permet pas d'établir que les parties étaient associées et exploitaient une entreprise en commun en vue de tirer un profit de la revente de la propriété. M. Zaruk vivait sur les lieux et il occupe présentement la maison construite sur le lot. Je conclus, compte tenu de la preuve, que M. Zaruk était censé occuper la propriété à titre de résidence et qu'il s'agit en fait de sa maison.

[17] L'appelant soutient également qu'initialement, il n'a transféré que le simple titre de propriété à M. Zaruk en juillet 1990 et qu'aucune responsabilité ne lui incombe du fait du paragraphe 160(1) de la Loi par suite de la rétrocession du simple titre de propriété que M. Zaruk a effectuée en sa faveur le 23 novembre 1990 car le simple titre de propriété avait une juste valeur marchande nulle. L'appelant invoque les témoignages de MM. Murphy et Zaruk et celui de M. Chivers, le notaire, selon lesquels les transferts ne visaient rien d'autre que le simple titre de propriété.

[18] Le formulaire standard 23 signé le 31 janvier 1990, aux termes duquel le bien-fonds a été transféré par M. Zaruk à l'appelant, indique que l'auteur du transfert “ transfère tout mon/notre domaine ou droit dans le bien-fonds ”. Le libellé est clair et sans ambiguïté et il ne contient aucune restriction selon laquelle, par exemple, le simple titre de propriété est transféré. Le formulaire A correspondant, un document de transfert d’un domaine franc aux termes duquel M. Zaruk a rétrocédé la propriété à l'appelant, indique que le domaine franc en “ fief simple ” a été transféré. Il n'y a rien dans ce document qui indique que le simple titre de propriété a été transféré.

[19] Les témoignages des personnes appelées par l'appelant contredisent la documentation écrite qui fait la preuve des modalités du transfert, et je ne les accepte pas dans la mesure où ils visent à modifier les modalités des documents relatifs au transfert[8]. J'estime que le transfert de la propriété d'Aldergrove à M. Zaruk puis par ce dernier était, sur le plan de la forme et du fond, un transfert de tous les droits et du domaine de l'auteur respectif du transfert dans la propriété[9].

[20] Au moment de la rétrocession de la propriété à l'appelant en novembre 1990, la juste valeur marchande de la propriété était de 400 000 $. La valeur de la contrepartie remise par l'appelant dans cette transaction était d'environ 130 000 $, un chiffre auquel j'arrive pour les raisons suivantes :

(1) L'hypothèque du 4 juillet 1990 d'environ 120 000 $ consentie à la coopérative de crédit et les privilèges de 10 000 $ des constructeurs ont été préservés à la suite de la rétrocession du titre à l'appelant.

(2) En ce qui concerne les dépenses de 60 000 $, de 40 000 $ et de 57 000 $ qui, selon l'appelant, avaient été engagées en vue de la construction de la résidence, il n'y a simplement pas suffisamment de preuve pour étayer ces prétentions. L'appelant est un homme d'affaires intelligent qui travaille pour son compte et je ne peux concevoir qu'il se lancerait dans une telle transaction sans planification, ni tenue de livres, ni documentation.

(3) En ce qui concerne le montant de 113 265 $ avancé à même le produit de la vente de la maison de M. Zaruk à Burnaby pour acquérir le lot d'Aldergrove, il n'y a pas suffisamment de preuve pour conclure qu'il s'agissait de l'argent de l'appelant. En outre, étant donné l'invalidité de l'hypothèque grevant la propriété de Burnaby, la part du produit de la vente versée à l'appelant pour racheter l'hypothèque appartenait à M. Zaruk.

(4) En ce qui concerne l'hypothèque de 300 000 $ consentie à l'appelant et qui a fait l'objet d'une quittance au moment de la rétrocession en novembre 1990, pour les motifs exposés relativement à l'hypothèque grevant la propriété de Burnaby, je conclus que l'hypothèque était invalide.

[21] La différence entre la valeur de la propriété, 400 000 $, et la valeur de la contrepartie, 130 000 $, au moment du transfert effectué le 23 novembre 1990, est de 270 000 $. Comme le montant que M. Zaruk devait au ministre relativement à l'année d'imposition dans laquelle la propriété a été transférée était de 157 363,43 $, l'appelant est tenu de payer ce montant en application du paragraphe 160(1) de la Loi.

[22] J'arrive donc à la conclusion que le ministre a correctement établi une cotisation à l'égard de l'appelant conformément à l'article 160 de la Loi. À deux reprises, M. Zaruk a transféré un bien à l'appelant sans contrepartie ou moyennant une contrepartie insuffisante, à un moment où il devait payer un montant en vertu de la Loi.

[23] Les appels sont rejetés, avec frais.

Signé à Ottawa, Canada, ce 21^e jour de janvier 1998.

“ C. H. McArthur ”

J.C.C.I.

[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]

Traduction certifiée conforme ce 7^e jour de mai 1998.

Mario Lagacé, réviseur

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