Date: 19991102
Ottawa (Ontario), ce 2e jour de novembre 1999
En présence de l'honorable juge Pinard
Dossier: T-1741-90
DANS L'AFFAIRE de la Loi de l'impôt sur le revenu
ENTRE:
KENNETH WOLOFSKY,
Demandeur,
ET:
SA MAJESTÉ LA REINE,
Défenderesse
Dossier: T-1746-90
DANS L'AFFAIRE de la Loi de l'impôt sur le revenu
ENTRE:
SYDNEY WOLOFSKY,
| Demandeur, |
ET:
SA MAJESTÉ LA REINE,
Défenderesse
Dossier: T-1747-90
DANS L'AFFAIRE de la Loi de l'impôt sur le revenu
ENTRE:
PETER WOLOFSKY,
Demandeur,
ET:
SA MAJESTÉ LA REINE,
Défenderesse
JUGEMENT
L'action de chacun des demandeurs est rejetée. Les dépens, consistant en ceux d'une seule action, sont adjugés au profit de la défenderesse.
JUGE
Date: 19991102
Dossier: T-1741-90
DANS L'AFFAIRE de la Loi de l'impôt sur le revenu
ENTRE:
KENNETH WOLOFSKY,
Demandeur,
ET:
SA MAJESTÉ LA REINE,
Défenderesse
Dossier: T-1746-90
DANS L'AFFAIRE de la Loi de l'impôt sur le revenu
ENTRE:
SYDNEY WOLOFSKY,
| Demandeur, |
ET:
SA MAJESTÉ LA REINE,
Défenderesse
Dossier: T-1747-90
DANS L'AFFAIRE de la Loi de l'impôt sur le revenu
ENTRE:
PETER WOLOFSKY,
Demandeur,
ET:
SA MAJESTÉ LA REINE,
Défenderesse
MOTIFS DU JUGEMENT
LE JUGE PINARD :
[1] Il s'agit d'appels d'une décision de la juge Lamarre Proulx de la Cour canadienne de l'impôt, rendue le 16 février 1990, rejetant l'appel de chacun des demandeurs à l'encontre de la nouvelle cotisation antérieurement établie par le ministre du Revenu national (le "Ministre") pour leur année d'imposition 1971. De consentement, ces trois appels ont été entendus ensemble et doivent être jugés sur la même preuve.
[2] Le 28 juillet 1975, le Ministre émettait un avis de nouvelle cotisation pour l'année d'imposition 1971 de chacun des demandeurs. Suite à l'émission de ces cotisations, les demandeurs ont logé un avis d'opposition en bonne et due forme et dans le délai prescrit. Le Ministre ayant rejeté ces avis d'opposition, les demandeurs ont porté l'affaire en appel devant la Cour canadienne de l'impôt. Ces appels devant la Cour canadienne de l'impôt ont été rejetés par le jugement ci-dessus du 16 février 1990, d'où les présents appels de nature de novo.
[3] Il s'agit ici de l'application de l'article 85B de la Loi de l'impôt sur le revenu, S.R.C. 1952, c. 148, le tout tel que modifié et applicable à l'année 1971 (la "Loi"), et plus particulièrement des alinéas 85B(1)b) et d). Le paragraphe 85B(1) se lit comme suit:
| 85B. (1) In computing the income of a taxpayer for a taxation year, (a) every amount received in the year in the course of a business
shall be included; (b) every amount receivable in respect of property sold or services rendered in the course of the business in the year shall be included notwithstanding that the amount is not receivable until a subsequent year unless the method adopted by the taxpayer for computing income from the business and accepted for the purpose of this Part doe not require him to include any amount receivable in computing his income for a taxation year unless it has been received in the year; (c) subject to subsection (3), where amounts of a class described in subparagraph (i) or (ii) of paragraph (a) has been included in computing the taxpayer's income from a business for the year or a previous year, there may be deducted a reasonable amount as a reserve in respect of
(d) where an amount has been included in computing the taxpayer's income from the business for the year or for a previous year in respect of property sold in the course of the business and that amount or a part thereof is not receivable,
there may be deducted a reasonable amount as a reserve in respect of that part of the amount so included in computing the income that can reasonably be regarded as a portion of the profit from the sale; (da) where, pursuant to subsection (5ba) or (5c) of section 83A, an amount has been included in computing the taxpayer's income for the year or for a previous year in respect of the disposition after October 22, 1968 of a right, licence or privilege described in that subsection and that amount of a part thereof is not receivable until a day that is after the end of the taxation year, there may be deducted as a reserve in respect of that amount the part thereof that is not receivable until a day that is after the end of the taxation year, and no deduction may be made in respect of that amount by virtue of paragraph (d); and (e) there shall be included the amounts deducted under paragraphs (c), (d) and (da) in computing the income of the taxpayer for the immediately preceding year. |
85B. (1) Dans le calcul du revenu d'un contribuable pour une année d'imposition, a) tout montant reçu pendant l'année dans le cours d'une entreprise
doit être inclus; b) tout montant recevable à l'égard de biens vendus ou de services rendus dans le cours de l'entreprise pendant l'année doit être inclus, nonobstant le fait que le montant n'est pas recevable avant une année subséquente, à moins que la méthode adoptée par le contribuable pour le calcul du revenu provenant de l'entreprise et acceptée aux fins de la présente Partie ne l'astreigne pas à inclure, dans le calcul de son revenu, pour une année d'imposition, un montant recevable, sauf s'il a été reçu dans l'année; c) sous réserve du paragraphe (3), lorsque des montants d'une catégorie décrite au sous-alinéa (i) ou (ii) de l'alinéa a) ont été inclus dans le calcul du revenu du contribuable, provenant d'une entreprise, pour l'année ou une année antérieure, il peut être déduit un montant raisonnable comme réserve à l'égard
d) lorsqu'un montant a été inclus dans le calcul du revenu du contribuable, provenant de l'entreprise, pour l'année ou une année antérieure, à l'égard de biens, vendus dans le cours de l'entreprise et que le montant n'est pas recevable en totalité ou en partie
il peut être déduit un montant raisonnable comme réserve à l'égard de la partie du montant ainsi inclus dans le calcul du revenu qui peut raisonnablement être considérée comme une fraction du profit provenant de la vente; da) lorsque, en conformité du paragraphe (5ba) ou (5c) de l'article 83A, un montant a été inclus dans le calcul du revenu du contribuable pour l'année ou pour une année précédente en ce qui concerne l'aliénation, après le 22 octobre 1968, d'un droit, d'une licence ou d'un privilège décrit audit paragraphe et que ce montant ou une partie de ce dernier n'est pas recevable avant une date postérieure à la fin de l'année d'imposition, et aucune déduction ne peut être faite relativement à ce montant en vertu de l'alinéa d); et e) doivent être inclus les montants déduits sous le régime des alinéas c), d) et da) dans le calcul du revenu du contribuable pour l'année précédente. |
Les faits
[4] Au cours de l'année d'imposition 1971, les demandeurs, trois frères, étaient résidents du Canada. Pendant l'année 1960, étant associés, ils ont fait l'acquisition de treize lots. Au cours de l'année 1962, faisant affaires sous le nom et raison sociale de Lajeunesse Holdings, société dans laquelle ils possédaient chacun un intérêt de trente-trois et un tiers pour cent (33 " %), ils ont construit sur ces lots onze immeubles à logements abritant 315 unités de logement, connus et désignés comme "Fleury Gardens".
[5] Le 1er août 1962, par acte notarié dûment enregistré, les demandeurs ont vendu la propriété "Fleury Gardens" aux compagnies Sutton Development Corp. ("Sutton") et Charlton Development Ltd ("Charlton") en considération d'un montant de 2 219 719,20 $, réparti de la façon suivante:
| Comptant 330 280,81 $ |
Balance payable en
versements mensuels 1 889 438,39 $
[6] En disposant de cette propriété, les demandeurs ont réalisé un profit admis au montant de 678 272 $, correspondant à 30,56 % du prix de vente total.
[7] La balance de 1 889 438,39 $ correspondait aux montants d'hypothèques toujours dus aux créanciers des demandeurs, soit 1 459 438,39 $, ainsi qu'à deux balances de prix de vente dues aux demandeurs soit de 230 000 $ et de 200 000 $. En regard du solde de 1 459 438,39 $, l'acte de vente stipule: "The property hereby sold is free and clear of all hypothecs and encumbrances whatsoever, with the exception of the following and which the Purchasers, their successors and assigns agree to tolerate." Suit ensuite la description de chacune des hypothèques ainsi "tolérées" par les acheteurs Sutton et Charlton.
[8] En regard des balances de prix de vente dues aux demandeurs, les montants concernés de 230 000 $ et 200 000 $ furent garantis par une deuxième hypothèque.
[9] Le même jour, soit le 1er août 1962, Sutton et Charlton vendirent la même propriété, "Fleury Gardens", à Cytro Real Estate Corp. ("Cytro"). Dans ce second acte de vente notarié et dûment enregistré, même si les demandeurs n'y interviennent pas formellement, Cytro assume expressément les hypothèques dont ces derniers sont responsables et qui sont ci-dessus désignées comme étant "tolérées" par Sutton et Charlton. En effet, ce second acte de vente entre Sutton et Charlton, d'une part, et Cytro, d'autre part, comporte, à sa page 29, la clause 6 suivante:
| 6. That the said property is free and clear of all hypothecs and encumbrances whatsoever, save as hereinafter mentioned and assumed by the Purchaser. |
[10] La preuve révèle qu'à l'époque pertinente, soit entre le 1er août 1962 et la fin de l'année d'imposition 1971, les balances de prix de vente totalisant 430 000 $ dues aux demandeurs leur ont été entièrement payées. Par ailleurs, relativement à la balance du prix de vente de 1 459 438,39 $ correspondant aux obligations hypothécaires des demandeurs reliées aux prêts à eux accordés relativement à la construction des immeubles en cause, la preuve révèle également qu'elles ont été effectivement assumées par Cytro, au profit des demandeurs. En effet, le demandeur Kenneth Wolofsky a témoigné à l'effet qu'il ne se souvenait pas avoir reçu directement quelque montant que ce soit en regard de ce solde de 1 459 438,39 $, indiquant, par ailleurs, sa satisfaction et celle de ses frères de voir leurs obligations hypothécaires être ainsi assumées à leur profit sans qu'ils aient à débourser quelque montant que ce soit.
[11] Au 31 décembre 1971, la balance des prêts hypothécaires toujours due aux créanciers des demandeurs s'élevait à 1 093 467,52 $, soit le solde du prix de vente.
[12] Il est à noter que les montants en cause ne sont pas contestés et les parties ont admis que les actes de vente de leur propriété, intervenus le 1er août 1962, ne constituaient pas des cas avec lien de dépendance.
Le litige
[13] Sur la base du prix de vente de la propriété en cause à Sutton et Charlton, les demandeurs ont réclamé en 1962, à l'encontre du gain réalisé par eux, une réserve pour tenir compte du fait qu'une partie du prix de vente, et donc du profit, n'était recevable par eux que durant les années subséquentes. La réserve réclamée a été accordée par le Ministre. Pour chacune des années d'imposition subséquentes, soit 1963 à 1970, les demandeurs se sont imposés sur la fraction du profit correspondant à la réduction du solde de prix de vente à recevoir survenu durant l'année d'imposition concernée, ce qui fut accepté par le Ministre.
[14] Les demandeurs reprochent donc au Ministre d'avoir modifié son approche et d'avoir refusé pour l'année d'imposition 1971 le solde de la réserve qu'il avait accepté en 1962. En fonction du solde de prix de vente de 1 093 467,52 $ qui existait toujours au 31 décembre 1971, la partie de la réserve de 1962 qui n'avait toujours pas été ré-incluse dans le revenu du demandeur et ses deux frères au 31 décembre 1971 s'élevait à un montant total de 334 163,67 $, soit 111 387,89 $ pour chacun des trois demandeurs. Ceux-ci soumettent donc qu'ils étaient fondés de présenter, chacun, leur déclaration fiscale pour l'année d'imposition 1971 en n'incluant dans leur revenu qu'un montant additionnel de 23 075,81 $ représentant la réduction du montant à recevoir qui a eu lieu durant cette année d'imposition.
[15] Pour sa part, la défenderesse soutient que le montant de 111 387,89 $ qui a été ajouté au revenu de chacun des demandeurs par le Ministre pour l'année d'imposition 1971 n'était pas une réserve pour profit différé, déductible au sens de l'alinéa 85B(1)d) de la Loi. La défenderesse soumet en effet que le montant des hypothèques grevant la propriété vendue par les demandeurs a été assumé par les acheteurs subséquents et qu'il n'y a ainsi pas lieu de tenir compte de ce montant au titre de "somme recevable" au sens de l'alinéa 85B(1)d). La défenderesse soutient de plus que ce montant de 111 387,89 $ proposé comme réserve n'est pas raisonnable et que le Ministre était justifié de l'ajouter au revenu de chacun des demandeurs pour l'année d'imposition 1971.
Analyse
[16] L'alinéa 85B(1)b) de la Loi énonce le principe que tout montant recevable par un contribuable à l'égard de biens vendus dans le cours d'une entreprise pendant l'année doit être inclus dans le calcul du revenu de ce contribuable pour cette année d'imposition, nonobstant le fait que le montant ne soit pas recevable avant une année subséquente. L'alinéa 85B(1)d) prévoit cependant que lorsque ce montant ou une partie de ce montant ainsi inclus dans le calcul du revenu du contribuable n'est pas recevable avant une date postérieure à la fin de l'année d'imposition, celui-ci peut déduire "un montant raisonnable", à titre de réserve, en regard de la partie du montant ainsi inclus dans le calcul de son revenu "qui peut raisonnablement être considérée comme une fraction du profit provenant de la vente".
[17] L'alinéa 85B(1)d) de la Loi ne requiert pas que le calcul du montant de la réserve se fasse selon une formule particulière inflexible et ne tienne pas compte des circonstances particulières à chaque cas. Cela m'apparaît conforme aux vues exprimées par la Cour d'appel fédérale en interprétant le sous-alinéa 20(1)n)(ii) de la Loi par comparaison avec le sous-alinéa 85B(1)d)(ii), dans The Queen v. The Ennisclare Corporation, 84 DTC 6262, aux pages 6265 et 6266:
| I am not at all persuaded by these submissions. To begin with, I can find nothing in the language of Section 20(1)(n)(ii) that necessarily requires the application of such a precise and inflexible formula in determining the amount of reserve permitted by its provisions. Parliament, of course, is free in its choice of language to produce a desired result but, as was submitted by the Respondent, failure to frame Section 20(1)(n)(ii) in terms of a mathematical formula as was done in framing other provisions of the Act [See e.g. Sections 20(1)(z), 20(1)(hh), 47(1)(b) and 86(1)(b)] leaves open to serious doubt that it ever intended the determination of the amount of reserve under that section in all cases and under all circumstances to be made by applying a rigid formula. In my view, judging from the language it used, all that Parliament intended was that the amount of reserve be "reasonable". The very use of that word suggests that Parliament, in its wisdom, understood that the amount of reserve would need to be determined from case to case and under differing circumstances rather than simply be the product of an inflexible formula. |
| I am fortified in this opinion by the views expressed in the decided cases concerning the interpretation of Section 85B(1)(d)(ii) [R.S.C. 1952, c. 148]. It, like Section 20(1)(n)(ii), permitted the deduction of a reserve in respect of the profit element of an amount receivable. Its form was somewhat similar to that of the provisions in question. In M.N.R. v. Burns [58 DTC 1028], Cameron J. noted (at p. 1032) that the reserve permitted by paragraph (d): |
| . . . is that which can reasonably be regarded as a portion of the profit from the sale, and does not relate in any way to a proportion or a percentage of the gross amount of the sale or to the value of the receivables. |
| In commenting on the intent underlying Section 85B(1)(d)(ii) in Station Heights Subdivision Limited v. M.N.R. [73 DTC 13], the Tax Review Board stated (at p. 16): |
| The Income Tax Act and the Income Tax Regulations nowhere set out any formula or any procedure for determining what is a reasonable amount. However, there are cases which deal with the issue and in which the formula, gross profit over gross selling price, less the amount of the mortgage assumed, times the amount receivable, can produce a reasonable amount. |
| Finally, in the Makis case, this important point was once again emphasized by that Board when it stated (at p. 1105): |
| In computing the amount of the reserve to be granted to a vendor, it is important to bear in mind that such a reserve under section 85B(1)(d) is only allowable in respect of the profit element in the amount receivable. The only requirement in regard to the allowable amount of a reserve in respect of the profit element in such a receivable is that the reserve must be a reasonable amount. |
| I entirely agree with these observations. It seems to me that Section 20(1)(n)(ii) calls for no more than the determination of a "reasonable amount" as a reserve. The section does not on its face or by necessary implication require that this determination be made in every case and regardless of circumstances merely by applying an inflexible formula. At the same time, in the present case it seems to me proper that the determination be made by taking into account the percentage of gross profit contained in the gross selling price of the units. |
| Illustrations of differing applications of the provisions of Section 85B(1)(d)(ii) under differing circumstances are to be found in the Makis case. There, the taxpayer had built an apartment building on land acquired by it in 1959. The cost of construction was financed almost entirely through borrowed money under mortgage loan arrangements. As the building could not be operated at a profit, the taxpayer decided to sell it. The sale price of $680,000 was made up, in part, of $400,000 in first mortgages assumed and in a second mortgage of $167,000 taken back by the taxpayer. The taxpayer claimed a reserve in respect of this latter amount which was not due until after the end of its 1967 taxation year. In computing the reserve the Minister, however, reduced the selling price of $680,000 to $280,000 by deducting the full amount of the first mortgages assumed. As a result, a reserve of $130,000 was arrived at. In agreeing with the reasonableness of this amount the Tax Review Board had this to say about the application of Section 85B(1)(d)(ii) of the Act (at p. 1105-06): |
| In practice, it is considered reasonable to assume that the percentage of any amount of the sale price receivable in a subsequent taxation year that should be taken to represent the profit element included in the said receivable would be the same percentage of that receivable as the gross profit is of the total sale price. Conceivably a reserve might be allowed equal to the full amount of the profit so determined if no portion at all of the selling price had been received in the year of sale. Stated as a formula, the foregoing would be expressed as: |
| Gross Profit x Amount = reserve |
| Gross Selling Price Receivable |
| A modification of this formula is called for in a situation where an existing mortgage (or mortgages) is assumed by the purchaser, provided that none of these assumed mortgages has been placed on the property subsequent to the completion of the building so as to reduce the owner's existing equity in the property. In such a case, the mortgage or mortgages so obtained are disregarded in calculating the reserve. In the case of the assumption of an existing mortgage by the purchaser, the above formula is modified by changing the denominator from the amount of the gross selling price to the difference between the gross selling price and the amount of the mortgage or mortgages taken out on the building during construction and later assumed by the purchaser. The formula then becomes: |
| Gross Profit x Amount of = reserve |
| Gross Selling Price Receivable |
| less Mortgages |
| Assumed |
| On this appeal, the Appellant contends that, as we are not bound by the decision in the Makis case, we ought to apply the first formula rather than the second one discussed in that case. |
| In my opinion, having regard to the fact that the language of the provisions with which we are concerned requires only that the amount of the reserve be "reasonable", the learned Trial Judge did not err in declining to apply the first formula discussed in the Makis case. It was open to him to do so as he did, namely, to take the cost of construction, as financed by way of first mortgage, into account in making his determination of the reserve. The result of doing so was to accept as the gross selling price of the units the aggregate prices agreed to by their purchasers less the cost of construction financed by way of first mortgage. |
[18] Dans le présent cas, je suis d'avis que les circonstances justifiaient le Ministre de se raviser, ce qu'il peut généralement faire d'une année d'imposition à l'autre, et de considérer qu'aucun montant ne pouvait être considéré raisonnable, en regard de l'année d'imposition 1971, pour fins de réserve au sens de l'alinéa 85B(1)d) de la Loi,1 et ce, pour l'ensemble des motifs suivants:
| - le solde du prix de vente de la propriété des demandeurs, au 31 décembre 1971, soit 1 093 467,52 $, correspondait entièrement au solde des dettes hypothécaires des demandeurs reliées à la même propriété et expressément assumées par l'acheteur subséquent Cytro; |
| - les balances de prix de vente dues aux demandeurs, soit 230 000 $ et 200 000 $, lorsqu'ils ont vendu leur propriété au 1er août 1962, leur ont été entièrement remboursées avant le 31 décembre 1971; |
| - entre le 1er août 1962, date de la vente de leur propriété, et le 31 décembre 1971, fin de l'année fiscale en cause, les demandeurs, toujours titulaires des obligations envers eux assumées par les acheteurs Sutton et Charlton, et toujours liés vis-à-vis leurs propres créanciers hypothécaires, ont bien accepté toutefois, dans les faits, que leurs obligations hypothécaires soient entièrement satisfaites par un acheteur subséquent de leur propriété; |
| - les demandeurs ont en fait profité, avant le 31 décembre 1971, de l'entier profit de la vente, soit 678 272 $, compte tenu des sommes provenant de leurs emprunts hypothécaires en cause, compte tenu du paiement comptant de 330 280,81 $ au jour de la vente, et compte tenu du remboursement des soldes de 230 000 $ et de 200 000 $ qui leur étaient dues par les acheteurs de leur propriété; |
| - les demandeurs, après la vente de leur propriété, n'ayant jamais eu à payer directement leurs créanciers hypothécaires, les droits desquels ayant été entièrement assumés et respectés par un acheteur subséquent de la propriété en cause, ils étaient peu exposés, après 1971, à débourser quoi que ce soit en regard de cette propriété et des hypothèques y rattachées. |
[19] Pour toutes ces raisons, les appels ne peuvent être maintenus et l'action de chacun des demandeurs est rejetée. Les dépens sont adjugés en faveur de la défenderesse, ceux-ci devant toutefois se limiter, comme l'ont demandé les parties, à ceux d'une seule action.
JUGE
OTTAWA (ONTARIO)
Le 2 novembre 1999
__________________
1 Voir, par exemple, The Dominion of Canada General Insurance Company v. Her Majesty The Queen , 86 DTC 6154, à la page 6164.